# Licytacja udziału w nieruchomości: jak komornik i syndyk sprzedają udział

> Licytacja komornicza udziału w nieruchomości: zajęcie, oszacowanie, cena wywołania 3/4 i 2/3, prawa współwłaścicieli, syndyk i sprzedaż przed licytacją.

Źródło: https://mojudzial.pl/poradniki/licytacja-udzialu/ · Aktualizacja: 2026-10-27 · Wydawca: Zaufany Profil Sp. z o.o. (mojudzial.pl), KRS 0000987618

## Najważniejsze w skrócie

- Komornik może zająć i sprzedać sam udział dłużnika. Stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości, a pozostali współwłaściciele zachowują swoje udziały.
- Biegły wycenia całą nieruchomość, a sumą oszacowania udziału jest odpowiedni ułamek tej wartości (art. 1009 k.p.c.).
- Na pierwszej licytacji udział można kupić za co najmniej 3/4 sumy oszacowania, na drugiej za 2/3. Od 5 grudnia 2025 r. licytacja odbywa się co do zasady elektronicznie.
- W przetargu nie mogą brać udziału m.in. dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika, więc rodzina ze spadku często nie może licytować. Współwłaściciel ma natomiast prawo przejęcia po nieudanej drugiej licytacji.
- Dłużnik może do zamknięcia przetargu spłacić dług z kosztami albo wcześniej sprzedać udział z wolnej ręki i rozliczyć wierzyciela z ceny.

Licytacja udziału w nieruchomości oznacza, że komornik sprzedaje sam udział dłużnika w mieszkaniu, domu czy działce, bez sprzedawania całej nieruchomości. Do takiej egzekucji stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Biegły wycenia całą nieruchomość, a najniższa cena udziału wynosi na pierwszej licytacji 3/4 przypadającej na niego części tej wartości, a na drugiej 2/3. Pozostali współwłaściciele nie tracą swoich udziałów, zmienia się tylko jeden z właścicieli.

Poniżej opisujemy przebieg egzekucji z udziału, zasady licytacji, sytuację spadkobierców i upadłości konsumenckiej, a także to, co przed licytacją mogą zrobić dłużnik i pozostali współwłaściciele.

## Egzekucja i licytacja udziału w nieruchomości krok po kroku

### Wezwanie do zapłaty i zajęcie

Na wniosek wierzyciela komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Jednocześnie składa do sądu wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej (art. 924 k.p.c.). Wobec dłużnika udział jest zajęty z chwilą doręczenia mu wezwania, a wobec innych osób z chwilą wpisu w księdze wieczystej; wobec każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, już od chwili, gdy się o niej dowiedział (art. 925 k.p.c.).

O zajęciu udziału komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli (art. 1005 k.p.c.). Dla nich jest to często pierwsza informacja o kłopotach członka rodziny.

### Opis i oszacowanie

Podstawą oszacowania jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości (art. 948 § 1 k.p.c.). Przy udziale opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a sumą oszacowania udziału jest odpowiednia część sumy oszacowania całości (art. 1009 k.p.c.). Na etapie oszacowania nie odlicza się więc niczego za to, że sprzedawany jest tylko udział.

Opis i oszacowanie można zaskarżyć w terminie dwóch tygodni od jego ukończenia (art. 950 k.p.c.). Termin licytacji wyznacza się najwcześniej dwa tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (art. 952 § 1 k.p.c.).

### Licytacja elektroniczna albo publiczna

Od 5 grudnia 2025 r. komornik sprzedaje nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażąda licytacji publicznej (art. 952 § 2 k.p.c.). Obwieszczenie o licytacji elektronicznej zamieszcza się na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, a żeby licytować, trzeba założyć konto w systemie teleinformatycznym (art. 986⁴ k.p.c.).

Kto chce licytować, składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania (art. 962 k.p.c.). Przy licytacji elektronicznej rękojmia musi wpłynąć na rachunek komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu (art. 986⁵ k.p.c.).

### Przybicie, zapłata i przysądzenie własności

Po przetargu sąd udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się przybicia nabywca ma dwa tygodnie na wpłatę ceny, a na jego wniosek komornik może wydłużyć ten termin, najwyżej do miesiąca (art. 967 k.p.c.). Kto nie zapłaci w terminie, traci rękojmię (art. 969 k.p.c.). Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi udział na nabywcę i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej (art. 999 k.p.c.).

## Ceny na pierwszej i drugiej licytacji

| | Pierwsza licytacja | Druga licytacja |
|---|---|---|
| Najniższa cena (cena wywołania) | 3/4 sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.) | 2/3 sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.) |
| Mieszkanie 400 000 zł, udział 1/2, suma oszacowania 200 000 zł | 150 000 zł | 133 333,33 zł |
| Rękojmia | 20 000 zł | 20 000 zł |

Drugą licytację komornik wyznacza na wniosek wierzyciela, gdy pierwsza nie doszła do skutku (art. 983 k.p.c.). Jeśli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, nieruchomość może przejąć za co najmniej dwie trzecie sumy oszacowania wierzyciel egzekwujący, wierzyciel hipoteczny albo współwłaściciel (art. 984 § 1 k.p.c.). Gdy nikt jej nie przejmie, postępowanie umarza się, a nową egzekucję z tej nieruchomości można wszcząć dopiero po sześciu miesiącach od drugiej licytacji (art. 985 § 1 k.p.c.).

Przy nieruchomości rolnej obowiązują odrębności. Gdy na pierwszej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem osobistym, może przejąć nieruchomość za co najmniej trzy czwarte sumy oszacowania (art. 982 § 1 k.p.c.).

Licytacja lokalu mieszkalnego albo domu, w którym dłużnik zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe, jest dodatkowo ograniczona. Termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela, a ten może go złożyć, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania. Wyjątki dotyczą m.in. należności Skarbu Państwa i zgody sądu (art. 952¹ k.p.c.).

## Kto nie może licytować

W przetargu nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, a także m.in. licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (art. 976 § 1 k.p.c.). Przy udziale odziedziczonym w spadku ma to duże znaczenie, bo pozostałymi współwłaścicielami są często właśnie rodzeństwo albo rodzice dłużnika. Oni nie wezmą udziału w przetargu.

Przepis o przejęciu po drugiej licytacji (art. 984 k.p.c.) wymienia współwłaściciela bez dodatkowych zastrzeżeń. Czy w konkretnej sprawie skorzysta z niego współwłaściciel będący bliskim krewnym dłużnika, warto ustalić z adwokatem lub radcą prawnym jeszcze przed licytacją, bo terminy są krótkie: wniosek o przejęcie składa się w ciągu tygodnia po licytacji (art. 984 § 2 k.p.c.).

## Co dzieje się z hipotekami i innymi obciążeniami

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają co do zasady prawa ciążące na sprzedanej nieruchomości, a uprawnieni otrzymują w zamian prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000 § 1 k.p.c.). Przy udziale są od tego ważne wyjątki. Obciążenia udziału ustanowione przed powstaniem współwłasności pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny (art. 1012 k.p.c.), a przysądzenie udziału nie narusza hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności (art. 1013 k.p.c.).

Dla kupującego oznacza to jedno: przed licytacją trzeba przeczytać całą księgę wieczystą, w tym działy III i IV, oraz protokół opisu i oszacowania, który można przeglądać w ciągu dwóch tygodni przed licytacją (art. 953 § 1 pkt 5 k.p.c.).

## Udział w spadku a egzekucja

Przed przyjęciem spadku egzekucja na zaspokojenie długu zmarłego jest dopuszczalna tylko ze spadku, a z kolei ze spadku nie można prowadzić egzekucji osobistego długu spadkobiercy (art. 836 k.p.c.). Do działu spadku spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie (art. 1034 k.c.).

Gdy dłużnik jest jednym z kilku spadkobierców, a spadek nie został podzielony, komornik może zająć jego prawo do żądania działu. Zajęcie obejmuje wtedy wszystko, co dłużnikowi z działu przypadnie. Jeśli dostanie nieruchomość albo jej ułamkową część, sąd zawiadamia o zajęciu sąd prowadzący księgę wieczystą, a wierzyciel ma miesiąc po zakończeniu działu, by zażądać egzekucji z tego mienia (art. 912 k.p.c.).

Wierzyciel nie musi też czekać, aż rodzina zajmie się formalnościami. Stwierdzenia nabycia spadku może żądać każda osoba, która ma w tym interes (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.), a więc także wierzyciel spadkobiercy. Różnicę między udziałem w spadku a udziałem w konkretnej nieruchomości wyjaśniamy w poradniku [udział w spadku a udział w nieruchomości](https://mojudzial.pl/poradniki/udzial-w-spadku-a-udzial-w-nieruchomosci/).

## Syndyk w upadłości konsumenckiej

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek dłużnika, w tym udział w nieruchomości, staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli (art. 61 i 62 Prawa upadłościowego). Upadły traci wtedy możliwość korzystania z tego mienia i rozporządzania nim (art. 75 ust. 1), a jego czynności prawne dotyczące masy są nieważne (art. 77 ust. 1). Sprzedaż udziału po ogłoszeniu upadłości należy więc do syndyka, nie do dłużnika.

Syndyk sprzedaje majątek z wolnej ręki albo w drodze przetargu lub aukcji (art. 311 ust. 1). Warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz, a o przetargu zawiadamia się przez obwieszczenie co najmniej dwa tygodnie wcześniej (art. 320 ust. 1). Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, a podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży (art. 313 ust. 1 i 2). Do sprzedaży udziału stosuje się odpowiednio te same przepisy k.p.c. co przy licytacji komorniczej udziału, w tym art. 1009, 1012 i 1013 (art. 313 ust. 6).

Pozostali współwłaściciele mogą zgłosić się do syndyka z propozycją odkupu udziału albo złożyć ofertę w przetargu. Ich udziały nie wchodzą do masy upadłości współwłaściciela.

## Co mogą zrobić pozostali współwłaściciele

- Spłacić dług za dłużnika. Wierzyciel nie może odmówić przyjęcia wymagalnego świadczenia pieniężnego od osoby trzeciej (art. 356 § 2 k.c.). Rozliczenie z dłużnikiem, na przykład odkup jego udziału, warto ustalić na piśmie przed zapłatą.
- Odkupić udział od dłużnika przed licytacją i część ceny przekazać bezpośrednio wierzycielowi.
- Licytować, jeśli nie wyklucza ich art. 976 k.p.c., albo skorzystać z prawa przejęcia po drugiej licytacji (art. 984 k.p.c.).
- Porozumieć się z nabywcą po licytacji. Nowy współwłaściciel ma takie same prawa jak poprzedni, w tym prawo żądania [zniesienia współwłasności](https://mojudzial.pl/poradniki/zniesienie-wspolwlasnosci/) (art. 210 k.c.).

## Co może zrobić dłużnik przed licytacją

Dług można spłacić w każdej chwili. Jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie uiszczona przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję (art. 981 k.p.c.). Wierzyciel może też sam złożyć wniosek o umorzenie postępowania, na przykład po zawarciu ugody (art. 825 pkt 1 k.p.c.).

Drugą możliwością jest sprzedaż udziału z wolnej ręki. Zajęcie nie zakazuje sprzedaży, ale rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może w nim uczestniczyć jako dłużnik (art. 930 § 1 k.p.c.). Dlatego sprzedaż przeprowadza się tak, żeby z ceny spłacić wierzyciela, najczęściej przelewem z depozytu u notariusza, a wierzyciel składa wniosek o umorzenie. Jeśli na udziale jest hipoteka, z ceny spłaca się także bank, bo hipoteka idzie za nieruchomością bez względu na to, czyją jest własnością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Pan Tomasz ma 1/3 domu po rodzicach, a komornik zajął jego udział z powodu długu 60 000 zł. Jego rodzeństwo nie może licytować i nie ma pieniędzy na spłatę długu. Pan Tomasz sprzedaje udział z wolnej ręki, w akcie notarialnym zapisuje się, że część ceny trafia wprost do wierzyciela, a reszta do niego. Wierzyciel wnosi o umorzenie egzekucji, zanim dojdzie do licytacji.

Przy porównywaniu tej drogi z licytacją przydaje się wiedza o tym, [ile jest wart udział](https://mojudzial.pl/poradniki/ile-jest-wart-udzial/) przy różnych sposobach sprzedaży. W konkretnej sprawie egzekucyjnej warto też skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym, zwłaszcza gdy termin licytacji jest już wyznaczony.

## Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Kupujemy udziały także wtedy, gdy na nieruchomości jest hipoteka albo udział jest zajęty przez komornika. Nie wyklucza to sprzedaży, ale wpływa na sposób rozliczenia, który opisujemy w ofercie na piśmie. Więcej na stronie [skup udziałów](https://mojudzial.pl/skup-udzialow/).

## Pytania i odpowiedzi

### Czy komornik może zlicytować udział w mieszkaniu?

Tak. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego). Komornik zajmuje i sprzedaje tylko udział dłużnika, a nie całe mieszkanie. Pozostali współwłaściciele zachowują swoje udziały i są zawiadamiani o zajęciu.

### Ile wynosi cena wywołania udziału na licytacji komorniczej?

Na pierwszej licytacji trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej dwie trzecie (art. 965 i 983 k.p.c.). Sumą oszacowania udziału jest odpowiednia część wartości całej nieruchomości ustalonej przez biegłego. Przy mieszkaniu wycenionym na 400 000 zł i udziale 1/2 cena wywołania wynosi 150 000 zł na pierwszej licytacji i 133 333,33 zł na drugiej.

### Czy współwłaściciel może kupić udział na licytacji komorniczej?

Co do zasady tak, ale w przetargu nie mogą uczestniczyć m.in. małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika (art. 976 k.p.c.). Gdy na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, współwłaściciel może przejąć udział za co najmniej dwie trzecie sumy oszacowania (art. 984 k.p.c.).

### Czy można sprzedać udział zajęty przez komornika?

Można, ale sprzedaż po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może w nim uczestniczyć jako dłużnik (art. 930 k.p.c.). W praktyce taka sprzedaż ma sens, gdy z ceny spłaca się wierzyciela, a ten składa wniosek o umorzenie egzekucji. Rozliczenie ustala się w akcie notarialnym.

### Czy syndyk sprzeda mój udział w mieszkaniu?

Udział należący do upadłego wchodzi do masy upadłości, a syndyk likwiduje ją przez sprzedaż z wolnej ręki, przetarg albo aukcję (art. 311 Prawa upadłościowego). Od dnia ogłoszenia upadłości upadły nie może sam rozporządzać tym udziałem. Sprzedaż przez syndyka ma skutki sprzedaży egzekucyjnej.

### Co się dzieje z pozostałymi współwłaścicielami po licytacji udziału?

Zachowują swoje udziały i prawo do korzystania z nieruchomości. Zmienia się tylko jeden ze współwłaścicieli: w miejsce dłużnika wchodzi nabywca z licytacji. Może on, tak jak każdy współwłaściciel, żądać zniesienia współwłasności.

## Podstawa prawna i źródła

- [Kodeks postępowania cywilnego, art. 825, 836, 912, 921–1013 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000468)
- [Ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1518), licytacja elektroniczna od 5 grudnia 2025 r.](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250001518)
- [Kodeks cywilny, art. 198, 210, 356, 1025, 1034 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000795)
- [Prawo upadłościowe, art. 61, 62, 75, 77, 311, 313, 320 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 913)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000913)
- [Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 65 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260001066)

---
Kontakt: office@zaufanyprofil.pl · https://mojudzial.pl/kontakt/