# Sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek: kiedy 19%, a kiedy zero

> Sprzedaż mieszkania ze spadku: kiedy bez podatku, jak liczyć 5 lat od nabycia przez spadkodawcę, 19% PIT, koszty, ulga mieszkaniowa, PIT-39 i przykład.

Źródło: https://mojudzial.pl/poradniki/sprzedaz-mieszkania-ze-spadku-podatek/ · Aktualizacja: 2026-10-27 · Wydawca: Zaufany Profil Sp. z o.o. (mojudzial.pl), KRS 0000987618

## Najważniejsze w skrócie

- Sprzedaż odziedziczonego mieszkania jest wolna od podatku dochodowego, jeśli minęło pięć lat od końca roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował spadkodawca (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o PIT). Data śmierci nie ma znaczenia.
- Przy wcześniejszej sprzedaży płaci się 19% od dochodu, czyli od ceny pomniejszonej o koszty sprzedaży, udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę, nakłady i zapłacony podatek od spadku.
- Podatku można uniknąć w całości lub części, wydając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
- Sprzedaż przed upływem pięciu lat wykazuje się w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku, także wtedy, gdy korzysta się z ulgi mieszkaniowej.
- Podatek od spadku to osobna sprawa: najbliższa rodzina jest z niego zwolniona, jeśli w 6 miesięcy złoży zgłoszenie SD-Z2.

Sprzedaż mieszkania ze spadku nie podlega podatkowi dochodowemu, jeśli od końca roku, w którym mieszkanie nabył albo wybudował spadkodawca, minęło pięć lat. Jeśli nie minęło, sprzedający płaci 19% podatku, ale nie od ceny, tylko od dochodu, czyli ceny pomniejszonej o koszty. Dochód wydany w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe może być zwolniony z podatku w całości lub w części.

Często mylone są trzy różne sprawy: podatek dochodowy od sprzedaży, podatek od samego spadku i koszty sprzedaży. Poniżej omawiamy każdą z nich osobno, z przykładem liczbowym.

## Pięć lat: od kiedy się je liczy

Sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest źródłem przychodu, jeśli nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawa o PIT).

Przy nieruchomościach nabytych w spadku ten okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Taka zasada obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. Wcześniej liczyło się nabycie przez spadkobiercę, dlatego w internecie wciąż krążą nieaktualne porady, że pięć lat biegnie od śmierci albo od postanowienia sądu.

| Rodzic kupił mieszkanie w roku | Pięć lat mija z końcem roku | Sprzedaż bez podatku od |
|------|------|------|
| 2019 | 2024 | 1 stycznia 2025 r. |
| 2021 | 2026 | 1 stycznia 2027 r. |
| 2022 | 2027 | 1 stycznia 2028 r. |
| 2024 | 2029 | 1 stycznia 2030 r. |

Po mieszkaniu, które rodzice kupili kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu, podatku dochodowego więc nie ma, nawet gdy sprzedaje się je zaraz po potwierdzeniu spadku. Problem dotyczy głównie mieszkań kupionych przez spadkodawcę w ostatnich latach przed śmiercią.

### Gdy rodzic sam odziedziczył część mieszkania

Przepis odsyła do nabycia przez spadkodawcę, czyli przez osobę, po której Państwo dziedziczą. Pan Jerzy i jego żona kupili mieszkanie w 1998 r. Pan Jerzy zmarł w 2022 r., a jego część odziedziczyli żona i syn. Żona zmarła w 2025 r., a syn sprzedaje mieszkanie w 2026 r.

Część, którą syn odziedziczył bezpośrednio po ojcu, ojciec nabył w 1998 r., więc jest wolna od podatku. Część, którą syn dziedziczy po matce, matka miała w dwóch częściach: połowę od 1998 r. i udział odziedziczony po mężu w 2022 r. Dla tej drugiej części pięć lat liczy się od końca 2022 r., więc mija dopiero z końcem 2027 r. Przy kilku spadkach po kolei trzeba więc rozpisać, kto i kiedy nabył każdy udział, zanim podpisze się umowę.

### Gdy udział pochodzi z działu spadku

Dział spadku do wysokości udziału w spadku nie jest dla ustawy o PIT ani nabyciem, ani sprzedażą (art. 10 ust. 7). Jeśli więc przy dziale ktoś dostał mieszkanie odpowiadające jego udziałowi, dla podatku liczy się nadal data nabycia przez spadkodawcę. Jeśli natomiast przejął mieszkanie w części większej niż jego udział i spłacił za to rodzeństwo, tę nadwyżkę nabył w dniu działu i dla niej pięć lat biegnie od końca roku działu.

## Sprzedaż mieszkania ze spadku: podatek 19% od dochodu

Od dochodu ze sprzedaży nieruchomości podatek wynosi 19% (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Dochodu nie łączy się z innymi dochodami, więc nie ma znaczenia, ile ktoś zarabia albo jaką ma emeryturę.

### Przychód

Przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT), na przykład wynagrodzenie pośrednika. Jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd może określić przychód według wartości rynkowej.

### Koszty, które można odjąć

Przy mieszkaniu ze spadku kosztami są (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT):

- udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania poniesione przez spadkodawcę, na przykład cena z aktu notarialnego, za który rodzic kupił mieszkanie;
- udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, poniesione przez sprzedającego w czasie, gdy był jego właścicielem; dokumentem muszą być faktury VAT albo dowody opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e);
- zapłacony podatek od spadków w części przypadającej na sprzedawane mieszkanie;
- ciężary spadkowe przypadające na sprzedającego: spłacone długi spadkowe, zapłacony zachowek, wykonane zapisy i polecenia, w części odpowiadającej udziałowi mieszkania w całym spadku, także jeśli spłacono je po sprzedaży.

Jeśli rodzic kupił mieszkanie dawno i nie ma umowy, a remonty robiono bez faktur, kosztów może po prostu nie być. Wtedy dochodem jest niemal cała cena.

### Przykład liczbowy

Pani Ewa jest jedyną spadkobierczynią matki. Matka kupiła mieszkanie w marcu 2022 r. za 380 000 zł, a na podatek i notariusza przy zakupie wydała 5 000 zł, co wynika z aktu notarialnego. Matka zmarła w 2025 r. Pani Ewa zrobiła remont łazienki za 20 000 zł z fakturami i w październiku 2026 r. sprzedała mieszkanie za 460 000 zł, płacąc pośrednikowi 9 200 zł.

| Pozycja | Kwota |
|------|------|
| Cena | 460 000 zł |
| Koszty zbycia (pośrednik) | 9 200 zł |
| Przychód | 450 800 zł |
| Koszty nabycia poniesione przez matkę | 385 000 zł |
| Nakłady z fakturami | 20 000 zł |
| Dochód | 45 800 zł |
| Podatek 19% | 8 702 zł |

Gdyby pani Ewa poczekała do 1 stycznia 2028 r., podatku by nie było. Gdyby odziedziczyła z bratem po 1/2 i sprzedawała tylko swój udział, liczyłaby tak samo: cenę za swoją połowę, połowę kosztów nabycia poniesionych przez matkę i własne nakłady.

## Ulga mieszkaniowa: jak zmniejszyć podatek do zera

Zwolniony z podatku jest dochód w takiej proporcji, w jakiej przychód ze sprzedaży został wydany na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Pieniądze trzeba wydać, począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin mija 31 grudnia 2029 r.

Wzór: dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód).

Gdyby pani Ewa z przykładu wydała 225 400 zł, czyli połowę przychodu, na zakup własnego mieszkania, zwolniona byłaby połowa dochodu. Podatek spadłby z 8 702 zł do 4 351 zł. Gdyby wydała cały przychód, podatek wyniósłby zero.

### Co jest własnym celem mieszkaniowym

Według art. 21 ust. 25 ustawy o PIT są to między innymi wydatki na:

- zakup domu, mieszkania lub udziału w nich, a także gruntu związanego z nimi;
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w nim;
- zakup gruntu pod budowę domu;
- budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego domu albo mieszkania;
- spłatę kredytu lub pożyczki (wraz z odsetkami) zaciągniętej w banku lub SKOK przed dniem sprzedaży na jeden z tych celów.

Nieruchomość musi leżeć w Unii Europejskiej, w Europejskim Obszarze Gospodarczym albo w Szwajcarii, a wydatki na cele rekreacyjne, na przykład domek letniskowy, się nie liczą (art. 21 ust. 28). Przy zakupie liczy się wydatek, jeśli przed upływem trzyletniego okresu podatnik stał się właścicielem kupionej rzeczy (art. 21 ust. 25a). Wydatki trzeba udokumentować.

Kto zadeklarował ulgę, a potem nie wydał pieniędzy w terminie, musi złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę (art. 30e ust. 7).

## PIT-39: jak i kiedy rozliczyć sprzedaż

Sprzedaż przed upływem pięciu lat wykazuje się w osobnym zeznaniu PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży (art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3 ustawy o PIT). Zeznanie składa się także wtedy, gdy cały dochód ma być zwolniony dzięki uldze mieszkaniowej (art. 30e ust. 4). W tym samym terminie płaci się podatek.

Jeśli sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, nie ma przychodu w rozumieniu ustawy o PIT i nie składa się żadnego zeznania.

## Czy sprzedaż udziału w spadku jest opodatkowana

Zanim spadek zostanie podzielony, spadkobierca może sprzedać swój udział w całym spadku bez zgody rodzeństwa (art. 1051 i 1052 Kodeksu cywilnego). Udziału w samym mieszkaniu nie może natomiast skutecznie sprzedać bez ich zgody, jeśli naruszałoby to ich prawa przy dziale spadku (art. 1036 k.c.). Różnicę opisujemy w poradniku [udział w spadku a udział w nieruchomości](https://mojudzial.pl/poradniki/udzial-w-spadku-a-udzial-w-nieruchomosci/).

W interpretacjach indywidualnych organy podatkowe zwykle traktują sprzedaż udziału w spadku, w skład którego wchodzi mieszkanie, jako odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Obowiązuje więc ta sama zasada pięciu lat liczonych od nabycia przez spadkodawcę. Jeśli w spadku są też inne składniki, na przykład oszczędności czy samochód, w umowie dobrze jest wskazać, jaka część ceny przypada na mieszkanie. Przy nietypowym stanie faktycznym można wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o interpretację indywidualną.

## Podatek od spadku: osobny obowiązek

Podatek od spadków i darowizn płaci się od samego nabycia spadku, niezależnie od tego, czy mieszkanie zostanie sprzedane.

### Najbliższa rodzina: zwolnienie po zgłoszeniu SD-Z2

Małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha są zwolnieni z podatku, jeśli zgłoszą nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy (art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Termin biegnie od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 4a ust. 1a). Służy do tego formularz SD-Z2.

Kto przegapi termin, płaci podatek na zasadach I grupy podatkowej (art. 4a ust. 3). Zgłoszenie po terminie skutkuje zwolnieniem tylko wtedy, gdy spadkobierca dowiedział się o nabyciu później i to uprawdopodobni (art. 4a ust. 2).

### Pozostali spadkobiercy: grupy podatkowe

Pozostali składają zeznanie SD-3 w ciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego (art. 17a), a podatek ustala urząd skarbowy w decyzji.

| Grupa | Kto | Kwota wolna od jednego spadkodawcy | Stawki |
|------|------|------|------|
| I | małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie | 36 120 zł | 3%, 5%, 7% |
| II | zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków i inni wymienieni w ustawie | 27 090 zł | 7%, 9%, 12% |
| III | pozostali | 5 733 zł | 12%, 16%, 20% |

Najniższa stawka obejmuje nadwyżkę ponad kwotę wolną do 10 278 zł, środkowa do 20 556 zł, a najwyższa nadwyżkę powyżej tej kwoty (art. 9 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy). Zięć, synowa i teściowie są w I grupie, ale nie korzystają ze zwolnienia po zgłoszeniu SD-Z2.

Zapłacony podatek od spadku odlicza się potem jako koszt przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat, w części przypadającej na sprzedawane mieszkanie.

## Kto płaci pozostałe koszty sprzedaży

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym płaci kupujący, nie sprzedający. Po stronie sprzedającego zostają zwykle koszty dokumentów, ewentualnie pośrednika, a wcześniej koszty potwierdzenia spadku. Koszty potwierdzenia spadku u notariusza i w sądzie porównujemy w poradniku [akt poświadczenia dziedziczenia](https://mojudzial.pl/poradniki/akt-poswiadczenia-dziedziczenia/). Ogólną ścieżkę po śmierci rodziców opisujemy w poradniku [mieszkanie po rodzicach](https://mojudzial.pl/poradniki/mieszkanie-po-rodzicach/).

## Kiedy warto poradzić się doradcy podatkowego

Przepisy są jasne w typowej sytuacji: jeden spadkodawca, mieszkanie kupione dawno, sprzedaż całości. Do doradcy podatkowego albo o interpretację indywidualną warto się zwrócić, gdy udziały pochodzą z kilku spadków po kolei, gdy był dział spadku ze spłatami, gdy sprzedaje się udział w spadku z wieloma składnikami albo gdy planuje się ulgę mieszkaniową z kredytem.

## Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Jeśli rodzina nie chce albo nie może sprzedać całego mieszkania razem, każdy może sprzedać swoją część, a przed działem spadku swój udział w całym spadku. Kupujemy udziały w mieszkaniach i udziały w spadku, a koszty notariusza i potwierdzenia spadku ponosimy my. Po Państwa stronie może zostać jedynie podatek dochodowy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość nabył zmarły. Pomożemy go policzyć. Więcej na stronie [sprzedaż udziału w mieszkaniu](https://mojudzial.pl/sprzedaz-udzialu-w-mieszkaniu/).

## Pytania i odpowiedzi

### Kiedy można sprzedać mieszkanie po rodzicach bez podatku?

Gdy minęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym rodzic nabył lub wybudował mieszkanie. Jeśli rodzic kupił je w 2022 r., sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. jest wolna od podatku dochodowego. Data śmierci rodzica i data potwierdzenia spadku nie mają tu znaczenia.

### Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat?

19% dochodu (art. 30e ustawy o PIT). Dochód to cena pomniejszona o koszty sprzedaży, a potem o udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę, udokumentowane nakłady, zapłacony podatek od spadku i spłacone długi spadkowe w części przypadającej na sprzedawane mieszkanie. Podatek nie jest liczony od całej ceny.

### Czy sprzedaż udziału w spadku jest opodatkowana?

W interpretacjach indywidualnych organy podatkowe zwykle traktują odpłatne zbycie udziału w spadku obejmującego mieszkanie tak samo jak sprzedaż udziału w nieruchomości. Jeśli od końca roku nabycia mieszkania przez spadkodawcę minęło pięć lat, podatku nie ma. Jeśli nie minęło, dochód przypadający na mieszkanie opodatkowuje się stawką 19%. Przy nietypowym stanie faktycznym można wystąpić o interpretację indywidualną.

### Czy trzeba składać PIT-39, jeśli minęło 5 lat?

Nie. Zeznanie PIT-39 składa się tylko wtedy, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat. Wtedy trzeba je złożyć do 30 kwietnia następnego roku, nawet jeśli dzięki uldze mieszkaniowej podatek wyniesie zero.

### Czy spłata rodzeństwa przy dziale spadku jest opodatkowana podatkiem dochodowym?

Dział spadku do wysokości udziału w spadku nie jest nabyciem ani odpłatnym zbyciem w rozumieniu ustawy o PIT (art. 10 ust. 7). Osoba, która dostaje spłatę za swoją część, nie płaci więc podatku dochodowego. Osoba przejmująca mieszkanie nabywa jednak część ponad swój udział w dniu działu, co ma znaczenie przy jego późniejszej sprzedaży.

### Jakie wydatki zalicza się do ulgi mieszkaniowej?

Między innymi zakup mieszkania, domu, udziału w nich lub gruntu pod budowę, budowę, rozbudowę i remont własnego lokalu oraz spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą. Nieruchomość musi leżeć w Unii Europejskiej, Europejskim Obszarze Gospodarczym albo w Szwajcarii i nie może mieć celów rekreacyjnych.

## Podstawa prawna i źródła

- [Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 5 i 7, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–30, art. 22 ust. 6c–6e, art. 30e, art. 45 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000592)
- [Ustawa z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2018 poz. 2159), wejście w życie 1 stycznia 2019 r.](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20180002159)
- [Ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 4a, 6, 9, 14, 15, 17a (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000478)
- [Prawo o notariacie, art. 95p (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000614)
- [Kodeks cywilny, art. 1036, 1051–1052 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000795)

---
Kontakt: office@zaufanyprofil.pl · https://mojudzial.pl/kontakt/