# Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela: kiedy jest możliwa, a kiedy nie

> Udział w mieszkaniu można sprzedać bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Wyjątki: niepodzielony spadek, majątek wspólny małżonków i pierwokup. Stan 2026.

Źródło: https://mojudzial.pl/poradniki/sprzedaz-udzialu-bez-zgody-wspolwlasciciela/ · Aktualizacja: 2026-10-27 · Wydawca: Zaufany Profil Sp. z o.o. (mojudzial.pl), KRS 0000987618

## Najważniejsze w skrócie

- Swój udział w nieruchomości każdy współwłaściciel może sprzedać, podarować albo zamienić bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Zgody wszystkich wymaga dopiero sprzedaż całej nieruchomości (art. 199 k.c.).
- Wyjątek: dopóki spadek nie jest podzielony, sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest bezskuteczna w takim zakresie, w jakim naruszałaby ich uprawnienia przy dziale spadku (art. 1036 k.c.). Bez ich zgody można natomiast sprzedać udział w całym spadku.
- Jeśli udział należy do majątku wspólnego małżonków, potrzebna jest zgoda współmałżonka (art. 37 k.r.o.). Udział odziedziczony należy co do zasady do majątku osobistego, więc tej zgody nie wymaga.
- Pozostali współwłaściciele zwykłego mieszkania lub domu nie mają ustawowego prawa pierwokupu. Takie prawo istnieje m.in. przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i przy części nieruchomości rolnych.
- Sprzedaż udziału nikogo nie usuwa z mieszkania. Nabywca wchodzi w prawa i obowiązki sprzedającego jako współwłaściciel.

Tak, co do zasady swój udział w mieszkaniu, domu albo działce można sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Art. 198 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) mówi wprost, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez ich zgody. Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela jest więc regułą, a zgody wszystkich wymaga dopiero sprzedaż całej nieruchomości.

Od tej zasady są trzy wyjątki, które w praktyce dotyczą wielu rodzin: niepodzielony spadek, majątek wspólny małżonków i ustawowe prawo pierwokupu. Poniżej wyjaśniamy każdy z nich i opisujemy, co po sprzedaży zmienia się dla pozostałych współwłaścicieli.

## Udział a cała nieruchomość: art. 198 i art. 199 k.c.

Udział to ułamek prawa własności całej nieruchomości, na przykład 1/2 albo 1/3. Nie jest przypisany do konkretnego pokoju. Kodeks cywilny rozróżnia dwie sytuacje:

- **rozporządzenie udziałem** (sprzedaż, darowizna, zamiana, obciążenie hipoteką samego udziału): każdy współwłaściciel decyduje sam (art. 198 k.c.);
- **rozporządzenie całą rzeczą** (sprzedaż całego mieszkania, hipoteka na całości): potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy jej brak, współwłaściciele mający razem co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu, który rozstrzygnie, biorąc pod uwagę cel czynności i interesy wszystkich (art. 199 k.c.).

Przykład: pani Anna ma 1/3 mieszkania, a jej dwaj bracia po 1/3. Pani Anna może sama sprzedać swoją 1/3, bez pytania braci. Nie może natomiast sprzedać całego mieszkania, nawet jeśli bracia od lat w nim nie bywają.

To samo dotyczy pytań w rodzaju „czy współwłaściciel może przepisać swoją część”. Przepisanie to potoczna nazwa darowizny, sprzedaży albo zamiany. Wszystkie te czynności są rozporządzeniem udziałem, więc mieszczą się w art. 198 k.c.

## Jak przebiega sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Pozostali współwłaściciele nie są stroną tej umowy i nie muszą się stawić u notariusza. Notariusz sprawdza księgę wieczystą, tytuł prawny sprzedającego i to, czy któraś z poniższych sytuacji nie wymaga zgody, zawiadomienia albo umowy warunkowej.

Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis nabywcy do księgi wieczystej. Od tej chwili każdy, kto zajrzy do księgi wieczystej, zobaczy nowego współwłaściciela. Rodzina nie musi więc wyrażać zgody, ale prędzej czy później dowie się o sprzedaży.

Cena udziału na rynku jest zwykle niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości, bo nabywca kupuje prawo, z którego nie może swobodnie korzystać. Szerzej piszemy o tym w poradniku [ile jest wart udział](https://mojudzial.pl/poradniki/ile-jest-wart-udzial/).

## Wyjątek pierwszy: niepodzielony spadek

Najczęstsze nieporozumienie dotyczy mieszkań po rodzicach. Po potwierdzeniu spadku w sądzie albo u notariusza spadkobiercy są wprawdzie współwłaścicielami, ale do chwili działu spadku łączy ich wspólność całego majątku spadkowego. Stosuje się do niej przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zastrzeżeniem przepisów spadkowych (art. 1035 k.c.).

Jednym z tych przepisów jest art. 1036 k.c. Spadkobierca może rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku, na przykład w mieszkaniu, za zgodą pozostałych spadkobierców. Jeśli któryś z nich zgody nie wyrazi, rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Nie oznacza to zakazu sprzedaży ani nieważności umowy. Oznacza, że taka sprzedaż nie może pogorszyć sytuacji pozostałych spadkobierców przy dziale spadku. Jeśli na przykład w dziale spadku mieszkanie przypadnie siostrze, nabywca udziału może nie zdołać powołać się wobec niej na swój zakup. Takie ryzyko odstrasza kupujących, dlatego w tej sytuacji udział w samym mieszkaniu w praktyce sprzedaje się tylko za zgodą pozostałych spadkobierców albo po dziale spadku.

Bez zgody rodziny można natomiast sprzedać **udział w całym spadku** (art. 1051 k.c.). Umowa wymaga aktu notarialnego (art. 1052 § 3 k.c.), a nabywca wchodzi w miejsce sprzedającego we wszystkich składnikach spadku. Przejmuje też odpowiedzialność za długi spadkowe: wobec wierzycieli sprzedający i nabywca odpowiadają solidarnie, a między sobą, jeśli umowa nie stanowi inaczej, nabywca odpowiada za to, by wierzyciele nie żądali zapłaty od sprzedającego (art. 1055 k.c.).

Różnicę między udziałem w spadku a udziałem w nieruchomości opisujemy szczegółowo w poradniku [udział w spadku a udział w nieruchomości](https://mojudzial.pl/poradniki/udzial-w-spadku-a-udzial-w-nieruchomosci/), a sam podział majątku w poradniku o [dziale spadku](https://mojudzial.pl/poradniki/dzial-spadku/).

Uwaga praktyczna: sam wpis spadkobierców do księgi wieczystej nie oznacza jeszcze, że spadek został podzielony. Trzeba sprawdzić, czy była umowa działu spadku u notariusza albo postanowienie sądu o dziale.

## Wyjątek drugi: małżeństwo i majątek wspólny

Gdy sprzedający pozostaje w ustroju wspólności majątkowej, liczy się to, do którego majątku należy udział.

**Udział odziedziczony** należy do majątku osobistego małżonka, który go odziedziczył (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dalej: k.r.o.), chyba że spadkodawca postanowił inaczej. Do majątku osobistego należy też to, co kupiono w zamian za składniki majątku osobistego (art. 33 pkt 10 k.r.o.). Sprzedaż takiego udziału nie wymaga zgody współmałżonka.

**Udział kupiony w czasie małżeństwa** zwykle należy do majątku wspólnego (art. 31 § 1 k.r.o.). Wtedy do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, bo jest to czynność prowadząca do zbycia nieruchomości (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.). Umowa zawarta bez tej zgody jest ważna dopiero po potwierdzeniu jej przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 k.r.o.). Jeśli małżonek odmawia, sąd może zezwolić na sprzedaż, gdy wymaga tego dobro rodziny (art. 39 k.r.o.).

Przy majątku wspólnym jeden z małżonków nie może też sprzedać „swojej połowy”. W czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie może rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po jej ustaniu (art. 35 k.r.o.).

## Wyjątek trzeci: ustawowe prawo pierwokupu

Pozostali współwłaściciele zwykłego mieszkania (odrębnej własności lokalu), domu czy działki budowlanej nie mają ustawowego prawa pierwokupu udziału. Przepisy przewidują je jednak w kilku sytuacjach:

- **spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu**: przy sprzedaży ułamkowej części tego prawa pierwokup przysługuje pozostałym współuprawnionym (art. 17(2) ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych);
- **nieruchomość rolna**: art. 166 § 1 k.c. (pierwokup współwłaścicieli, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym) oraz ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, którą stosuje się także do udziałów (art. 2c tej ustawy) i która przewiduje pierwokup dzierżawcy oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a przy nieruchomości od 1 ha także ograniczenie kręgu kupujących;
- **niektóre nieruchomości, w których pierwokup ma gmina**, na przykład wpisane do rejestru zabytków albo przeznaczone w planie miejscowym na cele publiczne (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami); w tych dwóch przypadkach pierwokup działa tylko wtedy, gdy jest ujawniony w księdze wieczystej, a to, czy obejmuje sprzedaż samego udziału, ocenia notariusz;
- **umowne prawo pierwokupu**, jeśli współwłaściciele je ustanowili; może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Gdy pierwokup istnieje, notariusz sporządza najpierw umowę warunkową, a umowę przenoszącą własność dopiero po upływie terminu na wykonanie pierwokupu. Jeśli pierwokup ustawowy przysługuje współwłaścicielowi, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Szczegóły opisujemy w poradniku o [prawie pierwokupu współwłaściciela](https://mojudzial.pl/poradniki/prawo-pierwokupu-wspolwlasciciela/).

## Kiedy potrzebna jest zgoda: zestawienie

| Sytuacja | Czy potrzebna zgoda innych osób | Podstawa |
|---|---|---|
| Udział po dziale spadku, z zakupu albo darowizny (majątek osobisty) | Nie | art. 198 k.c. |
| Sprzedaż całej nieruchomości | Tak, wszystkich współwłaścicieli albo decyzja sądu | art. 199 k.c. |
| Udział w mieszkaniu z niepodzielonego spadku | Tak, pozostałych spadkobierców; bez niej sprzedaż jest względnie bezskuteczna | art. 1036 k.c. |
| Udział w całym spadku | Nie, ale nabywca przejmuje odpowiedzialność za długi spadkowe | art. 1051–1055 k.c. |
| Udział w nieruchomości należący do majątku wspólnego małżonków | Tak, drugiego małżonka | art. 37 k.r.o. |
| Udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu | Nie, ale współuprawnionym przysługuje pierwokup | art. 17(2) ust. 6 u.s.m. |
| Spadek niepotwierdzony | Najpierw trzeba potwierdzić spadek | sytuacja pierwsza na stronie głównej |

## Co po sprzedaży zmienia się dla pozostałych współwłaścicieli

Zmienia się osoba, nie zmieniają się prawa. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem na takich samych zasadach jak sprzedający:

- może współposiadać nieruchomość i korzystać z niej w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 k.c.);
- ponosi wydatki i ciężary w stosunku do wielkości udziału i ma prawo do takiej samej części pożytków, na przykład czynszu z najmu (art. 207 k.c.);
- uczestniczy w zarządzie: przy zwykłych sprawach decyduje większość liczona według udziałów (art. 201 i 204 k.c.);
- może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to się nie przedawnia (art. 210 i 220 k.c.).

Umowy współwłaścicieli o zarządzie i sposobie korzystania, a także ustalony przez sąd sposób korzystania, wiążą nabywcę, jeżeli o nich wiedział lub mógł się z łatwością dowiedzieć (art. 221 k.c.). Jeśli rodzeństwo ustaliło, kto mieszka w którym pokoju, nowy współwłaściciel co do zasady musi to respektować.

Sprzedaż udziału nikogo nie usuwa z mieszkania. Osoba, która w nim mieszka i jest współwłaścicielem, mieszka dalej. Zmienia się tylko to, z kim pozostali prowadzą rozmowy o dalszym losie nieruchomości: zamiast z bratem czy kuzynem rozmawiają z nabywcą. Jeśli porozumienie okaże się niemożliwe, każda ze stron może skierować sprawę do sądu o [zniesienie współwłasności](https://mojudzial.pl/poradniki/zniesienie-wspolwlasnosci/).

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej, zarówno na całej nieruchomości, jak i na samym udziale sprzedającego, nie wygasa przez sprzedaż. Dlatego jej spłatę albo sposób rozliczenia zwykle ustala się w umowie sprzedaży.

## Kiedy skonsultować sprawę z notariuszem albo prawnikiem

Większość sprzedaży udziałów jest prosta. Dokładniejszego sprawdzenia wymagają sytuacje, gdy:

- nie wiadomo, czy spadek był podzielony, albo w spadku są także długi;
- udział został kupiony w czasie małżeństwa albo za pieniądze o niejasnym pochodzeniu;
- nieruchomość jest gruntem rolnym, leśnym, zabytkiem albo leży na terenie przeznaczonym na cele publiczne;
- chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- w dziale III księgi wieczystej są wpisy o prawie pierwokupu, sposobie korzystania albo wyłączeniu zniesienia współwłasności.

Notariusz sprawdza stan prawny przed sporządzeniem aktu, ale nie jest pełnomocnikiem żadnej ze stron. Przy sporze z rodziną albo przy długach spadkowych pomocna bywa wcześniejsza porada adwokata lub radcy prawnego.

## Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Jeśli nie chcą Państwo czekać na porozumienie z rodziną ani prowadzić sprawy w sądzie, jedną z możliwości jest sprzedaż udziału nabywcy, który przejmie dalsze ustalenia z pozostałymi współwłaścicielami. Odkupujemy udziały we własnym imieniu i za własne pieniądze, także przy spadku niepodzielonym (wtedy udział w całym spadku). Opis tej drogi znajdą Państwo na stronie [sprzedaż udziału w mieszkaniu](https://mojudzial.pl/sprzedaz-udzialu-w-mieszkaniu/).

## Pytania i odpowiedzi

### Czy można sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody współwłaściciela?

Tak. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Umowę zawiera się u notariusza, a pozostali współwłaściciele nie muszą w niej uczestniczyć. Wyjątkiem jest udział w mieszkaniu należącym do niepodzielonego spadku oraz udział należący do majątku wspólnego małżonków.

### Czy współwłaściciel może przepisać swoją część na kogoś innego?

Tak. „Przepisanie” to w praktyce darowizna, sprzedaż albo zamiana udziału, a każda z tych czynności mieści się w art. 198 k.c. Wymaga aktu notarialnego, ale nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, z tymi samymi wyjątkami co przy sprzedaży.

### Czy mogę sprzedać swoją część mieszkania po rodzicach?

Zależy to od stanu spraw spadkowych. Jeżeli spadek nie jest jeszcze potwierdzony, najpierw trzeba uzyskać postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli jest potwierdzony, ale niepodzielony, bez zgody rodzeństwa można sprzedać udział w całym spadku. Po dziale spadku udział w mieszkaniu można sprzedać bez niczyjej zgody.

### Czy współwłaściciel musi się dowiedzieć o sprzedaży udziału?

Nie ma obowiązku pytania go o zgodę ani uprzedzania, chyba że przysługuje mu prawo pierwokupu. Nowy właściciel zostaje jednak wpisany do księgi wieczystej, a księga wieczysta jest jawna, więc pozostali współwłaściciele mogą to sprawdzić.

### Czy po sprzedaży udziału nowy współwłaściciel może wyrzucić rodzinę z mieszkania?

Nie. Nabywca udziału ma takie same prawa jak sprzedający: może współposiadać nieruchomość i z niej korzystać w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 k.c.). Nie może nikogo z pozostałych współwłaścicieli usunąć. Może natomiast, jak każdy współwłaściciel, żądać zniesienia współwłasności.

### Czy żona lub mąż musi zgodzić się na sprzedaż mojego udziału?

Tylko wtedy, gdy udział należy do majątku wspólnego, na przykład gdy został kupiony w czasie małżeństwa ze wspólnych pieniędzy (art. 37 § 1 k.r.o.). Udział odziedziczony należy do majątku osobistego (art. 33 pkt 2 k.r.o.), chyba że spadkodawca postanowił inaczej, i jego sprzedaż zgody współmałżonka nie wymaga.

## Podstawa prawna i źródła

- [Kodeks cywilny, art. 33, 158, 195–221, 596–602, 1035–1037, 1051–1055 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000795)
- [Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 31, 33, 35, 37, 39 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000236)
- [Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 17(2) (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000889)
- [Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a, 2a, 2c, 3 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000941)
- [Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109–111 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000399)
- [Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 16 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260001066)

---
Kontakt: office@zaufanyprofil.pl · https://mojudzial.pl/kontakt/