# Udział w drodze dojazdowej: czy można go sprzedać i jak to zrobić > Czy można sprzedać udział w drodze dojazdowej lub wewnętrznej: skąd się bierze, gdzie jest wpisany, ryzyko utraty dojazdu, sprzedaż z działką i rola gminy. Źródło: https://mojudzial.pl/poradniki/udzial-w-drodze-dojazdowej/ · Aktualizacja: 2026-10-27 · Wydawca: Zaufany Profil Sp. z o.o. (mojudzial.pl), KRS 0000987618 ## Najważniejsze w skrócie - Udział w działce drogowej można sprzedać tak jak każdy udział we współwłasności, bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.), w formie aktu notarialnego. - Przy podziale gruntu udział w drodze wewnętrznej często zastępuje służebność i jest prawną podstawą dojazdu do działki (art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami). - Sprzedaż udziału w drodze osobno może odciąć działkę od drogi publicznej. Droga konieczna (art. 145 k.c.) jest wtedy płatna, a sąd poprowadzi ją, o ile to możliwe, przez grunt, który był przedmiotem sprzedaży. - Utrzymanie i finansowanie drogi wewnętrznej należy do zarządcy terenu, a gdy go nie ma, do właścicieli, czyli współwłaścicieli działki drogowej. Sprzedaż udziału w drodze dojazdowej jest możliwa tak jak sprzedaż każdego udziału we współwłasności: bez zgody pozostałych współwłaścicieli, u notariusza (art. 198 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Problem nie jest prawny, tylko praktyczny. Udział w drodze bywa jedyną podstawą dojazdu do działki, więc sprzedany osobno może tę działkę odciąć od drogi publicznej. Dlatego zwykle sprzedaje się go razem z działką, której droga służy. ## Skąd się bierze udział w drodze Udziały w drogach powstają najczęściej przy podziale większego gruntu na działki budowlane. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na podział, jeśli nowe działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Za taki dostęp uznaje się wydzielenie drogi wewnętrznej ze służebnościami dla działek albo sprzedaż działek razem z udziałem w działce stanowiącej drogę wewnętrzną. W tym drugim przypadku służebności się nie ustanawia (art. 93 ust. 3 i art. 99). W praktyce wygląda to tak: z pola wydziela się sześć działek i wąski pas drogi. Każdy kupujący działkę dostaje też 1/6 drogi. Ten ułamek jest prawną podstawą tego, że może do swojej działki dojechać. Drogą wewnętrzną jest droga niezaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych i niepołożona w pasie drogi publicznej (art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych). Jej budowa, remont, utrzymanie i finansowanie należą do zarządcy terenu, a gdy go nie ma, do właściciela terenu (art. 8 ust. 2 i 3). Przy współwłasności wydatki dzielą się według wielkości udziałów (art. 207 k.c.). ## Gdzie udział w drodze jest wpisany Działka drogowa jest odrębną nieruchomością gruntową. Udział w niej jest zwykle ujawniony w osobnej księdze wieczystej prowadzonej dla drogi, gdzie w dziale II wpisani są wszyscy współwłaściciele z ułamkami. Numer tej księgi wieczystej powinien znaleźć się w akcie notarialnym, na podstawie którego kupiono działkę. Księga wieczysta działki budowlanej może zawierać w dziale I wpisy praw związanych z jej własnością (art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), na przykład służebność drogową. Dlatego przed jakąkolwiek sprzedażą trzeba sprawdzić obie księgi wieczyste: działki i drogi. Częsty problem w spadkach: rodzina pamięta o domu i działce, a zapomina o 1/6 drogi zapisanej w osobnej księdze wieczystej. Umowny dział spadku może obejmować tylko część spadku (art. 1038 § 2 k.c.), więc udział w drodze potrafi zostać niepodzielony przez lata. Warto ująć go w [dziale spadku](https://mojudzial.pl/poradniki/dzial-spadku/) razem z działką. ## Czy można sprzedać udział w drodze osobno Przepisy nie wiążą udziału w działce drogowej z własnością działki budowlanej na stałe. Udział można więc sprzedać osobno, a pozostali współwłaściciele drogi nie muszą się na to zgadzać. Opisujemy to szerzej w poradniku o [sprzedaży udziału bez zgody współwłaściciela](https://mojudzial.pl/poradniki/sprzedaz-udzialu-bez-zgody-wspolwlasciciela/). Konsekwencje dotyczą jednak działki, a nie drogi. Jeśli działka nie ma innego dostępu do drogi publicznej ani ustanowionej służebności, po sprzedaży udziału zostaje bez prawnego dojazdu. Jej właściciel może wtedy żądać od sąsiadów ustanowienia drogi koniecznej, ale za wynagrodzeniem (art. 145 § 1 k.c.). Jeśli potrzeba drogi wynika ze sprzedaży, a strony się nie porozumieją, sąd w miarę możliwości poprowadzi ją przez grunty, które były przedmiotem tej sprzedaży (art. 145 § 2 k.c.), czyli przez tę samą drogę, której udział sprzedano. Trzeba będzie więc zapłacić za korzystanie z czegoś, co wcześniej było własne. Działka bez prawnego dostępu do drogi jest trudniejsza do sprzedania i do zabudowania. Kupujący i ich doradcy sprawdzają dojazd przed zakupem. Pan Piotr odziedziczył działkę z domem i 1/8 drogi wewnętrznej. Sąsiad zaproponował, że odkupi od niego udział w drodze, bo chce sam decydować o jej utwardzeniu. Zanim pan Piotr się zgodzi, powinien sprawdzić, czy jego działka ma służebność drogową albo bezpośredni wyjazd na drogę gminną. Jeśli nie ma, po sprzedaży udziału jego dom straci prawny dojazd. ## Kiedy sprzedaż samego udziału w drodze ma sens - Działka ma inny dostęp do drogi publicznej, na przykład bezpośrednio od ulicy gminnej, a udział w drodze został z czasów podziału. - Działka ma ustanowioną służebność drogową. Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi działki (art. 285 k.c.), więc sprzedaż udziału w drodze jej nie usuwa. Trzeba to jednak potwierdzić w księdze wieczystej. - Działka została już sprzedana wcześniej bez udziału w drodze. Wtedy naturalnym kupującym udziału jest obecny właściciel tej działki. - Udział w drodze trafił do Państwa w spadku, a działki, którym droga służy, należą do innych osób. ## Sprzedaż udziału w drodze razem z działką Najprostszy i najczęstszy sposób to jedna umowa notarialna obejmująca działkę i udział w drodze. Notariusz potrzebuje numerów obu ksiąg wieczystych i składa wnioski o wpis do obu. W umowie można podać jedną łączną cenę albo osobne ceny działki i udziału w drodze. Jeśli działka lub udział pochodzą ze spadku, obowiązuje ta sama zasada co przy mieszkaniu: sprzedaż przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, oznacza podatek dochodowy (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Udział w drodze mógł zostać nabyty przez spadkodawcę w innym roku niż działka, więc oba terminy trzeba sprawdzić osobno. ## Wycena udziału w drodze Wartość udziału w drodze ustala rzeczoznawca majątkowy na tych samych zasadach co przy innych nieruchomościach. Jako osobny przedmiot sprzedaży działka drogowa ma jednak bardzo wąski rynek: kupują ją zwykle tylko właściciele działek, którym droga służy, albo pozostali współwłaściciele. Ogólne zasady wyceny udziałów opisujemy w poradniku [ile jest wart udział](https://mojudzial.pl/poradniki/ile-jest-wart-udzial/). Dla działki budowlanej udział w drodze ma często większe znaczenie niż jego cena. Działka z zapewnionym dojazdem jest warta więcej niż ta sama działka bez niego, więc przy sprzedaży całości opłaca się sprzedać oba prawa razem. Jeśli działka drogowa jest nieruchomością rolną, ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jej nie dotyczą. Ustawy tej nie stosuje się do nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi ani do udziałów we współwłasności takich nieruchomości (art. 1a pkt 1 lit. c i pkt 2). ## Droga wewnętrzna a gmina Gmina nie odpowiada za drogę wewnętrzną. Utrzymanie, odśnieżanie czy naprawa nawierzchni należą do zarządcy terenu albo do właścicieli (art. 8 ust. 2 i 3 ustawy o drogach publicznych). Nawet nadanie nazwy drodze wewnętrznej wymaga pisemnej zgody właścicieli terenu (art. 8 ust. 1a). Gmina może zaliczyć drogę do dróg gminnych tylko uchwałą rady gminy (art. 7 ust. 2 ustawy o drogach publicznych), a w praktyce najpierw musi stać się jej właścicielem. Przeniesienie własności całej działki drogowej, na przykład przez sprzedaż czy darowiznę na rzecz gminy, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc potrzebuje zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu (art. 199 k.c.). Inaczej jest z drogami publicznymi. Działki wydzielone pod drogi publiczne przy podziale dokonanym na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa na gminę, powiat, województwo albo Skarb Państwa, a dotychczasowemu właścicielowi należy się odszkodowanie (art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dotyczy to dróg publicznych, nie wewnętrznych. Gdy współwłaściciele drogi nie mogą się porozumieć co do jej utrzymania, każdy z nich może zwrócić się do sądu, a w skrajnym przypadku żądać [zniesienia współwłasności](https://mojudzial.pl/poradniki/zniesienie-wspolwlasnosci/). Przy drodze, która służy kilku działkom, sąd ma jednak do dyspozycji ograniczone rozwiązania, więc porozumienie jest zwykle tańsze. ## Jak sprzedać udział w drodze: kolejne kroki 1. Pobrać odpisy ksiąg wieczystych działki i drogi oraz sprawdzić, jak działka jest połączona z drogą publiczną. 2. Ustalić, czy udział i działka pochodzą ze spadku i czy spadek został potwierdzony i podzielony. 3. Znaleźć kupującego: właściciela działki obsługiwanej przez drogę, innych współwłaścicieli drogi albo kupującego działkę razem z udziałem. 4. Umówić notariusza i przygotować numery ksiąg wieczystych, podstawę nabycia oraz dane z ewidencji gruntów. 5. Sprawdzić, czy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od nabycia, i w razie potrzeby rozliczyć podatek dochodowy. ## Sprzedaż udziału jako jedna z dróg Jeśli udział w drodze jest częścią większej całości, na przykład udziału w domu lub działce odziedziczonej po rodzicach, możliwości jest więcej niż sama sprzedaż drogi. Jedną z nich jest sprzedaż nam udziału w całej nieruchomości. Zasady opisujemy na stronie [skup udziałów](https://mojudzial.pl/skup-udzialow/). ## Pytania i odpowiedzi ### Czy można sprzedać udział w drodze? Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 Kodeksu cywilnego), także udziałem w działce drogowej. Przed sprzedażą trzeba jednak sprawdzić, czy działka, którą ta droga obsługuje, ma inny prawny dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie ma, sprzedaż samego udziału może ją tego dostępu pozbawić. ### Jak sprzedać udział w drodze dojazdowej? Najczęściej razem z działką, do której droga prowadzi, w jednym akcie notarialnym. Notariusz potrzebuje numerów obu ksiąg wieczystych: działki i działki drogowej. Gdy działka została już sprzedana wcześniej, naturalnym kupującym udziału jest jej obecny właściciel albo pozostali współwłaściciele drogi. ### Ile jest wart udział w drodze? Wartość ustala rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę przeznaczenie i położenie działki drogowej. Jako osobny przedmiot sprzedaży udział w drodze ma zwykle bardzo wąski krąg kupujących, głównie właścicieli działek, którym droga służy. Jego znaczenie dla wartości działki budowlanej bywa większe niż cena, którą można uzyskać za sam udział. ### Kto utrzymuje drogę wewnętrzną? Budowa, remont, utrzymanie i finansowanie drogi wewnętrznej należą do zarządcy terenu, a gdy go nie ma, do właściciela terenu (art. 8 ust. 2 i 3 ustawy o drogach publicznych). Przy współwłasności koszty dzieli się według wielkości udziałów (art. 207 k.c.). Gmina nie ma obowiązku utrzymywać drogi wewnętrznej. ### Co się stanie, jeśli sprzedam działkę bez udziału w drodze? Kupujący może zostać bez prawnego dojazdu, jeśli działka nie ma innego dostępu do drogi publicznej ani służebności. Może wtedy żądać ustanowienia drogi koniecznej za wynagrodzeniem, a gdy potrzeba drogi wynika ze sprzedaży, sąd poprowadzi ją w miarę możliwości przez grunty, które były przedmiotem tej sprzedaży (art. 145 § 2 k.c.). ## Podstawa prawna i źródła - [Kodeks cywilny, art. 145, 198, 199, 207, 285, 1038 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000795) - [Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 93, 98, 99 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000399) - [Ustawa o drogach publicznych, art. 7, 8 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 889)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250000889) - [Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 25 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260001066) - [Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000941) - [Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592)](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000592) --- Kontakt: office@zaufanyprofil.pl · https://mojudzial.pl/kontakt/