# Sprzedaż udziału w mieszkaniu, domu lub działce

> Czy można sprzedać swoją część mieszkania, domu lub działki bez zgody współwłaściciela? Przepisy, dokumenty, pierwokup, podatek i forma umowy.

Źródło: https://mojudzial.pl/sprzedaz-udzialu-w-mieszkaniu/ · Aktualizacja: 2026-10-27 · Wydawca: Zaufany Profil Sp. z o.o. (mojudzial.pl), KRS 0000987618

## Najważniejsze w skrócie

- Każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych (art. 198 Kodeksu cywilnego). Umowę zawiera się u notariusza (art. 158 k.c.).
- Wyjątek: gdy mieszkanie wchodzi do niepodzielonego spadku, bez zgody rodziny można sprzedać udział w całym spadku, ale nie udział w samym mieszkaniu (art. 1036 k.c.).
- Przy zwykłym mieszkaniu współwłaścicielom nie przysługuje prawo pierwokupu. Istnieje ono przy udziale w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i przy części nieruchomości rolnych.
- Podatek dochodowy (19%) płaci się tylko przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia; przy spadku liczy się rok nabycia przez spadkodawcę.

Swoją część mieszkania, domu albo działki można sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału w nieruchomości opiera się na art. 198 Kodeksu cywilnego (k.c.): każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez ich zgody. Umowę zawiera się u notariusza, w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Są trzy sytuacje, w których ta prosta zasada wygląda inaczej: niepodzielony spadek, udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i udział w nieruchomości rolnej. Opisujemy je niżej, razem z dokumentami, podatkiem i przebiegiem sprzedaży.

## Czy mogę sprzedać swoją część mieszkania

Tak, jeżeli udział jest wpisany na Państwa rzecz albo w inny sposób należy już tylko do Państwa: z zakupu, darowizny, podziału majątku po rozwodzie albo po dziale spadku. Taki udział to zwykła współwłasność. Można go sprzedać, podarować albo zamienić bez pytania kogokolwiek. Pozostali współwłaściciele nie muszą być obecni u notariusza i nie mogą sprzedaży zablokować.

Zgody wszystkich wymaga co innego: sprzedaż całej nieruchomości, obciążenie jej hipoteką albo duża przebudowa (art. 199 k.c.). Udział i cała nieruchomość to dwie różne rzeczy. Więcej o tej różnicy piszemy w poradniku [sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela](https://mojudzial.pl/poradniki/sprzedaz-udzialu-bez-zgody-wspolwlasciciela/).

### Wyjątek: mieszkanie w niepodzielonym spadku

Jeżeli spadek został potwierdzony, ale rodzina go nie podzieliła, każdy spadkobierca ma ułamek w całym spadku, a nie w poszczególnych rzeczach. Rozporządzenie udziałem w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest wtedy bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.). Bez zgody rodziny można natomiast sprzedać udział w całym spadku. Tę drogę opisujemy na stronie [sprzedaż udziału w spadku](https://mojudzial.pl/sprzedaz-udzialu-w-spadku/).

Jeżeli spadek nie jest jeszcze potwierdzony u notariusza ani w sądzie, najpierw trzeba go potwierdzić. Bez tego nie da się niczego sprzedać.

## Sprzedaż połowy mieszkania: komu można sprzedać

Kupującym może być każdy:

- drugi współwłaściciel, który chce mieć całe mieszkanie;
- ktoś z rodziny, na przykład dziecko jednego ze współwłaścicieli;
- osoba obca;
- firma, która kupuje udziały.

Przy sprzedaży pół mieszkania kupujący wchodzi na miejsce sprzedającego. Staje się współwłaścicielem 1/2, z tymi samymi prawami i obowiązkami, łącznie z udziałem w kosztach utrzymania. Nie dostaje prawa do wyłącznego korzystania z żadnego pokoju, a osoby mieszkające w lokalu nie muszą się wyprowadzić.

Dlatego ogłoszenie „sprzedam pół mieszkania” na zwykłym portalu rzadko kończy się sprzedażą. Osoby szukające mieszkania chcą całego lokalu, a nie współwłasności z kimś obcym. W praktyce udział kupuje zwykle drugi współwłaściciel, ktoś z rodziny albo firma, która zawodowo zajmuje się udziałami.

Przykład: pan Marek ma po rozwodzie połowę mieszkania, w którym została była żona. Może sprzedać jej swoją połowę, sprzedać ją komuś innemu albo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Do sprzedaży udziału osobie trzeciej nie potrzebuje zgody byłej żony.

## Udział w mieszkaniu spółdzielczym

Mieszkanie spółdzielcze to najczęściej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest ono zbywalne i przechodzi na spadkobierców (art. 17[2] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Można sprzedać także jego ułamkową część, ale na innych zasadach niż udział w mieszkaniu z odrębną własnością:

- pozostałym współuprawnionym przysługuje **prawo pierwokupu** (art. 17[2] ust. 6);
- umowę trzeba zawrzeć najpierw warunkowo i zawiadomić współuprawnionych o jej treści zgodnie z rzeczywistością;
- umowa zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia jest nieważna;
- obowiązuje forma aktu notarialnego, a notariusz przesyła wypis spółdzielni (art. 17[2] ust. 4).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców (art. 9 ust. 3 ustawy). Tego prawa ani jego części nie da się sprzedać.

## Prawo pierwokupu: kiedy istnieje, a kiedy nie

Przy zwykłej współwłasności mieszkania, domu czy działki budowlanej pozostali współwłaściciele **nie mają** ustawowego prawa pierwokupu. Mogą odkupić udział, jeśli sprzedający im go zaproponuje, ale ustawa ich do tego nie uprzywilejowuje. Szerzej piszemy o tym w poradniku [prawo pierwokupu współwłaściciela](https://mojudzial.pl/poradniki/prawo-pierwokupu-wspolwlasciciela/).

| Rodzaj udziału | Kto ma prawo pierwokupu | Podstawa |
|---|---|---|
| Mieszkanie z odrębną własnością, dom, działka budowlana | Nikt z mocy ustawy | art. 198 k.c. |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Pozostali współuprawnieni | art. 17[2] ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych |
| Nieruchomość rolna (co najmniej 0,3 ha użytków rolnych) | Dzierżawca spełniający warunki ustawy, a w jego braku Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) | art. 2c i art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; art. 166 § 3 k.c. |
| Nieruchomość rolna, na której współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne | Ci współwłaściciele, z wyjątkami z art. 166 § 1 k.c. | art. 166 § 1 k.c. |

Przy nieruchomości rolnej od 1 ha dochodzi jeszcze ograniczenie kręgu kupujących: nabywcą może być co do zasady rolnik indywidualny, z wyjątkami między innymi dla osoby bliskiej (art. 2a ust. 1 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Inny nabywca, na przykład spółka, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4). Ustawa nie obejmuje gruntów przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Gdy pierwokup istnieje, notariusz sporządza najpierw umowę warunkową, zawiadamia uprawnionych, a umowę przenoszącą własność podpisuje się dopiero, gdy prawa pierwokupu nikt nie wykonał (art. 597–598 k.c.).

## Sprzedaż udziałów w nieruchomości: jakie dokumenty

| Dokument | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|
| Dowód osobisty | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Gdy nieruchomość ją ma; notariusz sprawdza jej treść sam |
| Akt notarialny nabycia | Gdy udział pochodzi z zakupu, darowizny lub zamiany |
| Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia | Gdy udział pochodzi ze spadku |
| Umowa lub postanowienie o dziale spadku | Gdy spadek został podzielony |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego | Przy udziale ze spadku lub darowizny, chyba że nabycie nastąpiło na podstawie umowy w formie aktu notarialnego albo było zwolnione na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6–7) |
| Zaświadczenie spółdzielni | Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, zwłaszcza bez księgi wieczystej |
| Wypis z rejestru gruntów i informacja o przeznaczeniu w planie miejscowym | Przy działkach, zwłaszcza rolnych |

Listę dla konkretnej sprawy ustala notariusz, który przygotowuje akt. Przy mieszkaniu po rodzicach dochodzą zwykle dokumenty spadkowe; opisujemy je w poradniku o mieszkaniu po rodzicach.

## Podatek od sprzedaży udziału

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym udział nabyto (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy spadku termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie od dnia jego śmierci (art. 10 ust. 5).

Jeśli pięć lat nie minęło, podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną a kosztami (art. 30e). Dochód wykazuje się w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży. Kwota wydana na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży jest zwolniona proporcjonalnie (art. 21 ust. 1 pkt 131). Szczegóły i przykłady liczenia terminu są w poradniku [sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek](https://mojudzial.pl/poradniki/sprzedaz-mieszkania-ze-spadku-podatek/).

## Gdy nie ma chętnego w rodzinie

Jeśli współwłaściciel mieszka w lokalu, nie chce sprzedać całości ani spłacić Państwa udziału, można żądać od niego wynagrodzenia za korzystanie z Państwa części, złożyć wniosek o zniesienie współwłasności albo sprzedać udział. Pierwszą z tych możliwości opisujemy w poradniku [współwłaściciel mieszka i nie płaci](https://mojudzial.pl/poradniki/wspolwlasciciel-mieszka-i-nie-placi/).

Jedną z dróg jest sprzedaż udziału nam. Kupujemy udziały w mieszkaniach, domach i działkach we własnym imieniu (przy gruntach rolnych z ograniczeniami opisanymi wyżej), koszty notariusza ponosimy my, a z oferty można zrezygnować aż do podpisania aktu. Zasady opisujemy na stronie [skup udziałów](https://mojudzial.pl/skup-udzialow/).

## Pytania i odpowiedzi

### Czy mogę sprzedać swoją część mieszkania bez zgody współwłaściciela?

Tak, jeżeli udział należy już tylko do Państwa, na przykład z zakupu, darowizny albo po dziale spadku. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Zgoda nie jest potrzebna ani do sprzedaży, ani do darowizny.

### Jak sprzedać pół mieszkania?

Trzeba znaleźć kupującego, zebrać dokumenty potwierdzające prawo do udziału i podpisać umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Kupującym może być drugi współwłaściciel, ktoś z rodziny, osoba obca albo firma skupująca udziały. Po umowie notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

### Czy mogę sprzedać swoją część domu albo działki?

Tak, na tych samych zasadach co udział w mieszkaniu. Przy działce rolnej dochodzą ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: od 0,3 ha użytków rolnych pierwokup dzierżawcy albo Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a przy nieruchomości od 1 ha także ograniczenie kręgu kupujących, co do zasady do rolników indywidualnych.

### Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży udziału w nieruchomości?

Dowód osobisty, numer księgi wieczystej i dokument, z którego wynika prawo do udziału: akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, ewentualnie umowa lub postanowienie o dziale spadku. Przy udziale ze spadku albo z darowizny zawartej bez notariusza potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego, chyba że nabycie było zwolnione na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6–7 tej ustawy).

### Czy można sprzedać udział w mieszkaniu spółdzielczym?

Tak, jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprost dopuszcza zbycie jego ułamkowej części, ale pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu, więc umowa musi być najpierw warunkowa. Spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie można zbyć w ogóle.

### Czy od sprzedaży udziału w mieszkaniu trzeba zapłacić podatek?

Tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym udział został nabyty. Przy spadku liczy się rok, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Podatek wynosi 19% dochodu, a wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat może go zmniejszyć albo znieść.

## Podstawa prawna i źródła

- [Kodeks cywilny, art. 158, 166, 198, 199, 597, 598, 1036 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795)](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/T/D20260795L.pdf)
- [Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 9 ust. 3, art. 17[2] ust. 1, 4 i 6 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889)](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/889/text/T/D20260889L.pdf)
- [Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a, 2, 2a, 2c, 3 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653)](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1653/text/T/D20251653L.pdf)
- [Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592)](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/592/text/T/D20260592L.pdf)
- [Ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 4a, art. 19 ust. 6–7 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478)](https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/478/text/T/D20260478L.pdf)

---
Kontakt: office@zaufanyprofil.pl · https://mojudzial.pl/kontakt/