Jak przebiega sprzedaż udziału — krok po kroku

Sprzedaż udziału nam przebiega w pięciu krokach: rozmowa, w trakcie której sprawdzamy księgę wieczystą, oferta na piśmie, formalności spadkowe (jeśli są potrzebne), umowa u notariusza i zapłata. Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży udziałów w nieruchomości? Zawsze dowód osobisty, numer księgi wieczystej i dokument, z którego wynika Państwa prawo do udziału. Koszty notariusza i ewentualnego potwierdzenia spadku ponosimy my, a od zebrania dokumentów do podpisania umowy mija zwykle 2–4 tygodnie.

Poniżej opisujemy każdy krok i dokumenty, o które może poprosić notariusz w różnych sytuacjach.

Krok 1. Rozmowa

Opowiadają nam Państwo o sprawie: o jaką nieruchomość chodzi, jaki jest udział, skąd się wziął i czy ktoś w niej mieszka. Najprościej napisać kilka zdań na adres podany na stronie kontakt, a my oddzwonimy.

Na tym etapie nic Państwo nie podpisują i nic nie płacą. Prosimy jedynie o dokumenty, które Państwo już mają, na przykład kopię postanowienia sądu.

Sprawdzenie księgi wieczystej i rejestrów

Księga wieczysta jest jawna, więc wystarczy nam jej numer albo adres nieruchomości. Sprawdzamy, kto i w jakich ułamkach jest wpisany jako właściciel, czy jest hipoteka, czy jest wzmianka o egzekucji komorniczej i czy w księdze wieczystej widnieje jeszcze zmarły.

To ostatnie pozwala ustalić, w której z trzech sytuacji są Państwo. Opisujemy je na stronie głównej i w poradniku udział w spadku a udział w nieruchomości. Od sytuacji zależy, co dokładnie można sprzedać (przepisy Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.):

W drugiej sytuacji sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców byłaby bezskuteczna o tyle, o ile naruszałaby ich uprawnienia przy dziale spadku (art. 1036 k.c.). Dlatego kupujemy wtedy udział w całym spadku. Szczegóły są na stronie sprzedaż udziału w spadku.

Krok 2. Oferta na piśmie

Podajemy kwotę i opisujemy kolejne kroki w Państwa sytuacji. Kwota zależy od wartości całej nieruchomości, wielkości udziału, liczby współwłaścicieli, tego, kto w niej mieszka, oraz od stanu spraw spadkowych. Płacimy mniej, niż wynosi część wartości całości odpowiadająca udziałowi, bo razem z udziałem przejmujemy czas i ustalenia z pozostałymi współwłaścicielami.

Mają Państwo czas do namysłu. Można odmówić bez podawania powodu, a ofertę można pokazać rodzinie, notariuszowi albo adwokatowi.

Krok 3. Formalności spadkowe i dokumenty do sprzedaży udziału w nieruchomości

Listę ustalamy dla konkretnej sprawy, ale zwykle wygląda ona tak.

Zawsze

• dowód osobisty albo paszport;
• numer księgi wieczystej. Jej treść jest jawna, więc nie trzeba zamawiać odpisu;
• dokument, z którego wynika Państwa prawo do udziału.

Gdy udział pochodzi ze spadku

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku ze stwierdzeniem prawomocności albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia (wypis od notariusza);
• jeśli spadek był już dzielony: umowa działu spadku u notariusza albo postanowienie sądu o dziale;
• dokument dotyczący podatku od spadków. Akt zbycia rzeczy odziedziczonej albo praw do spadku notariusz może sporządzić po przedstawieniu zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego, że nabycie jest zwolnione od podatku, podatek zapłacono albo zobowiązanie się przedawniło, ewentualnie za pisemną zgodą naczelnika (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Od 13 lipca 2025 r. zaświadczenie nie jest potrzebne, gdy nabycie było zwolnione na podstawie art. 4a tej ustawy, czyli przy najbliższej rodzinie, która zgłosiła spadek na formularzu SD-Z2 w terminie (art. 19 ust. 7). Notariusz może wtedy poprosić o kopię zgłoszenia SD-Z2 z potwierdzeniem jego złożenia.

Akt zgonu jest potrzebny wtedy, gdy spadek trzeba dopiero potwierdzić. Przy samej sprzedaży, gdy jest już postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia, notariusz zwykle o niego nie prosi. Więcej o potwierdzaniu spadku piszemy w poradniku akt poświadczenia dziedziczenia.

Gdy udział pochodzi z zakupu, darowizny albo podziału majątku

• umowa kupna lub darowizny (wypis aktu notarialnego) albo orzeczenie o podziale majątku.

Udział odziedziczony należy do majątku osobistego spadkobiercy (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), więc do jego sprzedaży zgoda męża lub żony nie jest potrzebna. Inaczej bywa, gdy udział kupili Państwo w trakcie małżeństwa. Wtedy zgodę współmałżonka ustala notariusz.

Przy lokalu spółdzielczym

Gdy chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, notariusz zwykle prosi o zaświadczenie ze spółdzielni o tym, komu przysługuje prawo. Ułamkową część takiego prawa można sprzedać, ale pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu (art. 17² ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Umowę zawiera się więc najpierw warunkowo, a pozostali mają czas na decyzję. To wydłuża sprzedaż o kilka tygodni.

Przy działce

Notariusz może poprosić o wypis z rejestru gruntów oraz o zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym. Przy gruncie rolnym ma to znaczenie praktyczne: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego obejmuje także udziały (art. 2c). Od 0,3 ha użytków rolnych przysługuje pierwokup dzierżawcy albo Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 3), a udział w nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha spółka może kupić tylko za zgodą Dyrektora Generalnego tego Ośrodka (art. 2a ust. 1 i 4). Sprawdzamy to przed złożeniem oferty.

Gdy spadek nie jest jeszcze potwierdzony

Przygotowujemy wniosek do sądu albo umawiamy notariusza na akt poświadczenia dziedziczenia. Koszty tego etapu ponosimy my. Potrzebne są wtedy m.in. akt zgonu i akty stanu cywilnego potwierdzające pokrewieństwo, a przy akcie poświadczenia dziedziczenia udział wszystkich spadkobierców. Nie muszą przychodzić razem: każdy może potwierdzić projekt protokołu dziedziczenia osobno, także u innego notariusza (art. 95ca Prawa o notariacie).

Krok 4. Umowa u notariusza

Umowę podpisujemy u notariusza w Państwa okolicy. Notariusz odczytuje akt przed podpisaniem i sprawdza, czy strony rozumieją jego treść (art. 94 § 1 Prawa o notariacie). Ma też obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron oraz udzielać wyjaśnień (art. 80 § 2 i 3). Można zadać mu każde pytanie, zanim padnie podpis.

Przy sprzedaży udziału w nieruchomości wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej notariusz składa elektronicznie najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Państwo nie muszą nic składać w sądzie.

Krok 5. Zapłata

Pieniądze trafiają do Państwa przy podpisaniu umowy, przelewem albo z depozytu u notariusza. Depozyt polega na tym, że kupujący wpłaca kwotę na specjalne konto notariusza, a notariusz wydaje ją sprzedającemu na warunkach zapisanych w protokole (art. 108 Prawa o notariacie). Sposób i termin zapłaty zawsze są wpisane w akt notarialny.

Koszty: kto co płaci

Pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył zmarły, a nie od dnia jego śmierci (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Po mieszkaniu kupionym przez rodziców dawno temu podatku zwykle już nie ma. Szczegóły są w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek.

Ile trwa sprzedaż udziału

Czas wydłużają przede wszystkim brakujące dokumenty spadkowe i prawo pierwokupu przy lokalu spółdzielczym. Do chwili podpisania aktu notarialnego można się wycofać, również w dniu wizyty u notariusza.

Co dzieje się potem z pozostałymi współwłaścicielami

Po akcie notarialnym to my jesteśmy współwłaścicielem albo, przy sprzedaży udziału w spadku, nabywcą spadku. Dalsze ustalenia z rodziną prowadzimy my, nie Państwo.

Sprzedaż udziału nikogo nie usuwa z mieszkania ani z domu. Staramy się dojść z pozostałymi do porozumienia: mogą odkupić nasz udział, możemy wspólnie sprzedać całość albo podzielić się korzystaniem. Sprawa trafia do sądu dopiero wtedy, gdy porozumienie okaże się niemożliwe. Na czym polega taka sprawa, opisujemy w poradniku zniesienie współwłasności.

Rodzina dowie się o sprzedaży, bo nowy współwłaściciel zostaje wpisany do jawnej księgi wieczystej. Nie muszą Państwo jednak z nikim o tym rozmawiać. Dopóki udział jest Państwa, nie kontaktujemy się z rodziną bez Państwa wiedzy.

Przy sprzedaży udziału w całym spadku przejmujemy także długi spadkowe. Wobec wierzycieli prawo traktuje nadal obie strony wspólnie, ale umowa zobowiązuje nas do ich spłaty (art. 1055 § 2 k.c.).

Jeśli mają Państwo pytania przed decyzją, prosimy o kontakt. Rozmowa do niczego nie zobowiązuje, a odpowiedzi na częste pytania są też na stronie pytania.