Skup udziałów w nieruchomości: opinie i jak sprawdzić firmę

Najważniejsze w skrócie

Firmę skupującą udziały sprawdzą Państwo w kilka minut w bezpłatnej wyszukiwarce KRS Ministerstwa Sprawiedliwości: nazwę, numer KRS, kto ją reprezentuje i czy składa sprawozdania finansowe.
Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości albo udziału w spadku jest ważna tylko w formie aktu notarialnego (art. 158 i art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego).
Sygnały ostrzegawcze: zaliczka lub opłata przed umową, prośba o podpis przed ofertą, pełnomocnictwo dla firmy, umowa przedwstępna z karą, presja czasu, „pożyczka pod zastaw udziału”.
Oferta powinna być na piśmie, a przed aktem można ją pokazać własnemu adwokatowi, radcy prawnemu albo notariuszowi.

Zanim zaufają Państwo opiniom o firmie, która prowadzi skup udziałów w nieruchomości, warto ją sprawdzić samodzielnie. Zajmuje to kilka minut i nic nie kosztuje: w wyszukiwarce Krajowego Rejestru Sądowego widać, czy spółka istnieje, kto może podpisywać w jej imieniu umowy i czy składa sprawozdania finansowe. Potem trzeba ustalić, kto będzie stroną aktu notarialnego i czy firma płaci z własnych pieniędzy. Uczciwa firma niczego nie chce przed przedstawieniem oferty: ani zaliczki, ani podpisu, ani pełnomocnictwa.

Skup udziałów w nieruchomości: opinie a dane z rejestrów

Opinie i wątki na forach dają ogólny obraz, ale łatwo je napisać i łatwo usunąć. Poniżej opisujemy, co można sprawdzić w rejestrach i dokumentach, czyli w miejscach, których firma nie kontroluje.

Krok 1. Krajowy Rejestr Sądowy

Rejestr jest jawny, a dostęp do niego ma każdy (art. 8 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym). Wystarczy wejść na stronę wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl, wpisać nazwę albo numer KRS i pobrać odpis aktualny w PDF. Odpis pobrany z tej strony jest bezpłatny.

Na co patrzeć w odpisie:

Co w odpisie	Na co zwrócić uwagę
Dział 1: nazwa, siedziba, kapitał zakładowy, data wpisu	czy nazwa i adres zgadzają się z tymi na stronie i w liście; spółka założona kilka tygodni temu z minimalnym kapitałem to powód do dodatkowych pytań
Dział 2: zarząd i sposób reprezentacji (art. 39 ustawy o KRS)	kto może podpisać umowę w imieniu spółki; czy osoba, która przyjdzie do notariusza, jest w zarządzie albo ma pełnomocnictwo
Dział 3: wzmianki o złożonych sprawozdaniach finansowych (art. 40)	czy spółka składa sprawozdania za kolejne lata
Dział 4: m.in. zaległości podatkowe i wobec ZUS objęte egzekucją oraz niezaspokojeni wierzyciele z tytułem wykonawczym (art. 41)	czy taki wpis w ogóle jest; dział 6 pokazuje m.in. otwarcie likwidacji (art. 44)

Można też wpisać nazwę spółki w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (krz.ms.gov.pl). Jeśli toczy się wobec niej postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne, będzie to tam widać.

Firma, która działa jako osoba fizyczna, a nie spółka, figuruje w CEIDG, a nie w KRS. Wtedy stroną umowy jest konkretny człowiek i to jego dane powinny być w akcie notarialnym.

Krok 2. Kto kupuje, a kto tylko pośredniczy

To najważniejsze pytanie. Na rynku działają dwa rodzaje podmiotów:

kupujący: spółka albo osoba, która sama staje do aktu notarialnego jako nabywca i płaci z własnych środków;
pośrednik: firma, która szuka kupca albo inwestora lub prowadzi „sprawę” za wynagrodzeniem. Jej zarobek pochodzi z prowizji, płaconej przez Państwa albo przez znalezionego kupującego.

Pośrednictwo samo w sobie nie jest nieuczciwe, ale trzeba o nim wiedzieć przed podpisaniem czegokolwiek. Warto zapytać wprost: „Kto będzie kupującym w akcie notarialnym? Czy płacą Państwo z własnych pieniędzy? Czy pobierają Państwo ode mnie jakąkolwiek opłatę?”. Odpowiedź dobrze jest mieć na piśmie, na przykład w e-mailu.

Krok 3. Oferta na piśmie

Rzetelna oferta podaje kwotę, opisuje, co dokładnie jest kupowane (udział w nieruchomości czy udział w całym spadku), kto ponosi koszty notariusza i potwierdzenia spadku oraz jak i kiedy nastąpi zapłata. Bez tego trudno porównać propozycje i trudno później dochodzić ustaleń.

Rozmowa telefoniczna z kwotą „do uzgodnienia u notariusza” nie jest ofertą. Kwotę widzianą pierwszy raz w kancelarii notarialnej, w dniu podpisania, trudno spokojnie ocenić.

Jak wycenia się udział i dlaczego kupujący płaci mniej niż proporcjonalną część wartości całości, wyjaśniamy w poradniku ile jest wart udział.

Krok 4. Umowa tylko u notariusza

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność muszą mieć formę aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). To samo dotyczy umowy zbycia spadku albo udziału w spadku (art. 1052 § 3 k.c.). Czynność dokonana bez tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.).

Wynika z tego prosta zasada: żaden dokument podpisany w domu, w samochodzie albo w biurze firmy nie przenosi Państwa udziału. Jeśli ktoś twierdzi inaczej albo nalega na „wstępne porozumienie” przed notariuszem, to sygnał, by przerwać rozmowę.

Notariusz musi czuwać nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron i udzielić niezbędnych wyjaśnień (art. 80 § 2 i 3 Prawa o notariacie). Akt odczytuje przed podpisaniem i sprawdza, czy strony rozumieją jego treść (art. 94 § 1). Notariusz nie jest jednak Państwa pełnomocnikiem i nie oceni, czy cena jest dobra.

Sygnały ostrzegawcze

Sygnał	Dlaczego to problem
Zaliczka, opłata za wycenę, „opłata rejestracyjna”	firma, która kupuje za własne pieniądze, nie potrzebuje Państwa pieniędzy
Prośba o podpis przed przedstawieniem oferty	podpisuje się umowę, a nie „zgodę na rozmowy”
Pełnomocnictwo dla firmy lub jej pracownika	pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c.); daje drugiej stronie możliwość działania w Państwa imieniu
Umowa przedwstępna z karą umowną lub zadatkiem	wycofanie się może kosztować; umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala nawet dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie (art. 390 § 2 k.c.)
Presja czasu: „oferta ważna do jutra”, „notariusz jest już umówiony”	decyzja o sprzedaży majątku wymaga czasu na sprawdzenie i rozmowę z bliskimi
„Pożyczka pod zastaw udziału”, „pomoc w spłacie długów”	to nie jest sprzedaż; zabezpieczenie na udziale (np. hipoteka albo przeniesienie udziału na pożyczkodawcę) może skończyć się utratą udziału za ułamek jego wartości
Brak danych spółki na stronie i w korespondencji	nie da się sprawdzić, z kim Państwo rozmawiają
Kontakt z Państwa rodziną bez Państwa wiedzy	firma nie liczy się wtedy z Państwa decyzją i może zaostrzyć konflikt w rodzinie

Własny prawnik i bliska osoba

Przed aktem można poprosić o projekt umowy i przesłać go adwokatowi albo radcy prawnemu. Do notariusza można przyjść z prawnikiem albo z kimś bliskim. Firma, która nie zgadza się na obecność takiej osoby, daje Państwu odpowiedź na pytanie o swoją wiarygodność.

Gdy sprawa jest sporna, na przykład toczy się już postępowanie o dział spadku albo o zniesienie współwłasności, konsultacja z adwokatem albo radcą prawnym jest tym bardziej wskazana.

Jak sprawdzić nas

mojudzial.pl prowadzi Zaufany Profil Sp. z o.o., ul. Antoniego Madalińskiego 1K/26, 80-034 Gdańsk. Dane do sprawdzenia:

KRS 0000987618, Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, VII Wydział Gospodarczy KRS;
NIP 604-023-29-26, REGON 522864481;
kapitał zakładowy 450 000 zł.

Kupujemy udziały we własnym imieniu, za własne pieniądze. Nie jesteśmy pośrednikiem i nie pobieramy prowizji. Nie pobieramy zaliczek ani opłat za rozmowę czy ofertę, nie prosimy o żaden podpis przed przedstawieniem oferty i nie ponaglamy. Ofertę dajemy na piśmie, a umowę podpisujemy u notariusza w Państwa okolicy. Koszty aktu notarialnego ponosimy my. Można się wycofać aż do podpisania aktu. Przebieg krok po kroku opisujemy na stronie jak kupujemy, a więcej o spółce na stronie o nas.

Pytania i odpowiedzi

Jak sprawdzić, czy firma skupująca udziały jest wiarygodna?

Wystarczy wpisać jej nazwę lub numer KRS w wyszukiwarce na stronie wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl i pobrać odpis aktualny. Widać w nim, kto może podpisać umowę w imieniu spółki, jaki ma kapitał i czy składa sprawozdania finansowe. Następnie trzeba zapytać, kto będzie stroną aktu notarialnego i czy firma płaci z własnych środków.

Czy firmy skupujące udziały pobierają opłaty?

Firma, która kupuje udział we własnym imieniu, nie ma powodu pobierać od sprzedającego zaliczki ani prowizji. Opłata przed umową zwykle oznacza pośrednika albo usługę, a nie zakup. Takiej prośby nie należy spełniać, zanim nie będzie jasne, za co się płaci.

Czy można sprzedać udział na podstawie umowy pisemnej bez notariusza?

Nie. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność wymagają aktu notarialnego (art. 158 k.c.), a czynność bez tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 k.c.). Pismo podpisane w domu lub w biurze firmy nie przenosi udziału.

Czy mogę przyjść do notariusza z własnym prawnikiem?

Tak. Projekt aktu, jeśli notariusz przygotuje go przed wizytą, można przesłać adwokatowi lub radcy prawnemu, a na podpisanie przyjść z nim albo z bliską osobą. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić treść aktu i odczytać go przed podpisaniem.

Gdzie szukać opinii o firmie skupującej udziały?

Opinie w internecie łatwo napisać i łatwo usunąć. Pewniejsze są dane z rejestrów: KRS, sprawozdania finansowe i Krajowy Rejestr Zadłużonych. Najwięcej mówi jednak sama oferta na piśmie i to, czy firma przed nią czegokolwiek od Państwa chce.

Jak sprawdzić firmę skupującą udziały w nieruchomościach