Skup udziałów w nieruchomościach i w spadku

Najważniejsze w skrócie

Kupujemy udziały w mieszkaniach, domach i działkach oraz udziały w całym spadku, także z hipoteką albo zajęciem komorniczym. Przy gruntach rolnych obowiązują ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Kupujemy we własnym imieniu i za własne pieniądze. Nie pobieramy prowizji, zaliczek ani opłat za rozmowę czy ofertę.
Koszty notariusza i ewentualnego potwierdzenia spadku ponosimy my. Można się wycofać aż do podpisania aktu notarialnego.
Płacimy mniej niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości, bo przejmujemy czas i ustalenia z pozostałymi współwłaścicielami.
Sprzedaż zwykle trwa 2–4 tygodnie od zebrania dokumentów. Sądowe zniesienie współwłasności trwa zwykle od roku do kilku lat.

Skup udziałów w nieruchomościach prowadzimy we własnym imieniu i za własne pieniądze: kupujemy udziały w mieszkaniach, domach i działkach, a także udziały w całym spadku. Nie pobieramy prowizji. Koszty notariusza i ewentualnego potwierdzenia spadku ponosimy my, a z rozmowy i oferty można zrezygnować w każdej chwili, aż do podpisania aktu notarialnego.

Poniżej opisujemy, co dokładnie kupujemy, jak wygląda współpraca, od czego zależy cena i dlaczego jest niższa niż proporcjonalna część wartości całej nieruchomości. Porównujemy też sprzedaż nam z innymi drogami, bo w wielu sprawach inna droga okaże się lepsza.

Skup udziałów w nieruchomościach: kto kupuje

Serwis mojudzial.pl prowadzi Zaufany Profil Sp. z o.o. z Gdańska, wpisana do KRS pod numerem 0000987618. Odkupienie udziału w nieruchomości oznacza u nas zwykłą umowę sprzedaży, w której to my jesteśmy kupującym. Nie szukamy nabywcy w Państwa imieniu, nie pośredniczymy i nie pobieramy wynagrodzenia od sprzedającego.

Firmy skupujące udziały w nieruchomościach działają różnie: jedne kupują same, inne pośredniczą albo świadczą usługi za wynagrodzeniem. Na co patrzeć przy wyborze kupującego, opisujemy na stronie jak sprawdzić firmę skupującą udziały.

Co kupujemy

udział w mieszkaniu, na przykład 1/2, 1/3 albo 5/24;
udział w domu jednorodzinnym, także z działką;
udział w działce budowlanej lub rekreacyjnej;
udział w całym spadku, gdy w spadku jest nieruchomość, a spadek nie został podzielony;
udział obciążony hipoteką albo zajęty przez komornika.

Przy gruntach rolnych decyduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która obejmuje także udziały (art. 2c). Gdy nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, nabywcą może być co do zasady tylko rolnik indywidualny, a spółka może kupić udział jedynie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 1 i 4). Przy mniejszych gruntach, od 0,3 ha użytków rolnych, pierwokup ma dzierżawca albo Krajowy Ośrodek (art. 3). Dlatego udział w działce rolnej sprawdzamy przed rozmową o ofercie.

Wielkość udziału nie przesądza o rozmowie. Rozmawiamy zarówno o połowie mieszkania, jak i o niewielkim ułamku domu, który przypadł po dalszym krewnym. Często zgłaszają się do nas osoby, które szukają kogoś, kto kupi udział w mieszkaniu, bo pozostali współwłaściciele nie są nim zainteresowani.

W jakich sytuacjach kupujemy

Udział ze spadku może być w jednej z trzech sytuacji prawnych. Od niej zależy, co da się sprzedać i czy potrzebna jest zgoda rodziny.

Sytuacja	Co kupujemy	Czy potrzebna zgoda rodziny
Spadek nie jest jeszcze potwierdzony	Najpierw pomagamy potwierdzić spadek u notariusza albo w sądzie, na nasz koszt	Nie, ale u notariusza potrzebny jest udział wszystkich spadkobierców (nie muszą przychodzić razem); w sądzie wniosek może złożyć jeden
Spadek potwierdzony, niepodzielony	Udział w całym spadku (art. 1051 k.c.)	Nie
Udział należy już tylko do Państwa	Udział w nieruchomości (art. 198 k.c.)	Nie

W drugiej sytuacji nie kupujemy udziału w samym mieszkaniu. Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody pozostałych spadkobierców jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.). Udział w całym spadku można natomiast zbyć bez niczyjej zgody. Różnicę między tymi dwoma pojęciami wyjaśnia poradnik udział w spadku a udział w nieruchomości. Szczegóły sprzedaży spadku opisujemy na stronie sprzedaż udziału w spadku.

Zgłaszają się do nas najczęściej osoby, które:

odziedziczyły udział razem z rodzeństwem, a jedno z nich mieszka w nieruchomości i nie chce ani sprzedać całości, ani spłacić pozostałych;
mieszkają daleko i nie mają jak korzystać z udziału;
nie chcą prowadzić sporu z rodziną w sądzie;
mają udział po rozwodzie albo po dalszym krewnym, z którym nie utrzymywały kontaktu.

Jak wygląda współpraca krok po kroku

Rozmowa. Opowiadają nam Państwo o sprawie. Sprawdzamy księgę wieczystą i rejestry, a w razie potrzeby prosimy o dokumenty, które Państwo mają. Na tym etapie nic Państwo nie podpisują.
Oferta na piśmie. Podajemy kwotę i opisujemy kolejne kroki w Państwa sytuacji. Mają Państwo czas do namysłu i mogą odmówić bez podawania powodu.
Formalności spadkowe, jeśli są potrzebne. Gdy spadek nie jest potwierdzony, przygotowujemy wniosek do sądu albo umawiamy notariusza. Koszty tego etapu ponosimy my.
Umowa u notariusza. Umowę podpisujemy u notariusza w Państwa okolicy. Notariusz odczytuje ją na głos i wyjaśnia przed podpisaniem. Koszty aktu ponosimy my.
Zapłata. Pieniądze trafiają do Państwa przy podpisaniu umowy, przelewem albo z depozytu notarialnego. Sposób i termin zapłaty zapisuje się w akcie.

Od zebrania dokumentów do aktu mijają zwykle 2–4 tygodnie. Do notariusza jadą Państwo tylko raz. Więcej o samym przebiegu piszemy na stronie jak kupujemy.

Od czego zależy cena

Kwotę podajemy dopiero po sprawdzeniu księgi wieczystej i rozmowie. Na cenę wpływają:

wartość całej nieruchomości: położenie, metraż, stan techniczny;
wielkość udziału;
liczba współwłaścicieli i to, czy są zgodni;
to, kto mieszka w nieruchomości i na jakiej podstawie;
stan spraw spadkowych: czy spadek jest potwierdzony i podzielony;
obciążenia: hipoteka, zajęcie komornicze, długi spadkowe.

Jak rynek i sądy podchodzą do wyceny ułamka nieruchomości, opisujemy w poradniku ile jest wart udział.

Dlaczego płacimy mniej niż proporcjonalna część wartości całości

Płacimy mniej, niż wynosi część wartości całej nieruchomości odpowiadająca udziałowi. Mówimy o tym otwarcie, bo wynika to z samej natury udziału.

Udziału nie da się wystawić na sprzedaż jak całego mieszkania. Kupujący nie dostaje kluczy ani prawa do wyłącznego korzystania z żadnego pokoju. Dostaje ułamek prawa własności i współwłaścicieli, z którymi trzeba dojść do porozumienia. Sprzedaż całości, hipoteka czy remont wymagają zgody wszystkich albo decyzji sądu (art. 199 k.c.). Jeśli porozumienie się nie uda, zostaje sądowe zniesienie współwłasności (art. 210–212 k.c.), które trwa zwykle od roku do kilku lat.

Przykład: pani Anna odziedziczyła po ojcu 1/3 mieszkania, w którym mieszka jej brat. Brat nie chce sprzedać mieszkania i nie ma pieniędzy na spłatę. Gdyby pani Anna chciała odzyskać pełną wartość swojej części, musiałaby złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, zapłacić opłatę sądową, a często także biegłego i pełnomocnika, i czekać na postanowienie. Sprzedając udział nam, dostaje mniej, ale w kilka tygodni i bez sporu z bratem. Która droga jest lepsza, zależy od tego, ile może czekać i czy chce prowadzić sprawę.

Czego nie robimy

nie pobieramy zaliczek, prowizji ani opłat za rozmowę czy ofertę;
nie prosimy o żaden podpis przed przedstawieniem oferty;
nie kontaktujemy się z Państwa rodziną bez Państwa wiedzy, dopóki udział jest Państwa;
nie ponaglamy. Oferta jest ważna na tyle długo, żeby można ją było spokojnie przemyśleć.

Po sprzedaży to my jesteśmy stroną dla pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału nikogo nie usuwa z mieszkania. Jako nowy współwłaściciel staramy się dojść z pozostałymi do porozumienia: mogą odkupić nasz udział, możemy wspólnie sprzedać całość albo podzielić się korzystaniem.

Sprzedaż nam a inne drogi

Sprzedaż udziału nam to jedna z kilku możliwości. Gdy rodzina jest zgodna, wspólna sprzedaż całości zwykle daje najwyższą cenę.

Droga	Czyja zgoda jest potrzebna	Ile trwa	Cena dla Państwa	Koszty
Wspólna sprzedaż całej nieruchomości	Wszystkich współwłaścicieli	Zwykle 2–6 miesięcy	Zwykle najwyższa, proporcjonalna do udziału	Część kosztów sprzedaży, ewentualnie pośrednik
Sprzedaż udziału komuś z rodziny	Tylko kupującego	Kilka tygodni	Taka, na jaką się Państwo umówią	Notariusz, podział kosztów według umowy
Zniesienie współwłasności przez sąd (poradnik)	Decyduje sąd	Zwykle od roku do kilku lat	Spłata albo część ceny z licytacji	Opłata 1000 zł (300 zł przy zgodnym projekcie), często biegły i pełnomocnik
Sprzedaż udziału nam	Nikogo (w sytuacji drugiej: udział w całym spadku)	Zwykle 2–4 tygodnie od zebrania dokumentów	Niższa niż proporcjonalna część wartości całości	Notariusz i potwierdzenie spadku po naszej stronie

Przy każdej sprzedaży może pojawić się podatek dochodowy, jeśli od końca roku nabycia nie minęło pięć lat; przy spadku liczy się rok, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Dotyczy to każdej sprzedaży, nie tylko sprzedaży nam.

Gdy współwłaściciel ma długi, jego udział może też trafić na licytację komorniczą. Jak to wygląda z perspektywy pozostałych właścicieli, opisujemy w poradniku o licytacji udziału.

Jak zacząć

Wystarczy napisać kilka zdań: o jaką nieruchomość chodzi, jaki jest udział i czy spadek został już potwierdzony. Prosimy też o numer telefonu i porę, w której można zadzwonić. Adres e-mail i wskazówki, co napisać, są na stronie kontakt. Jeśli dostali Państwo od nas list, prosimy o podanie kodu z listu.

Pytania i odpowiedzi

Czy firmy skupujące udziały w nieruchomościach są bezpieczne?

Bezpieczeństwo zapewnia przede wszystkim forma umowy: sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), a notariusz odczytuje umowę i wyjaśnia ją przed podpisaniem. Przed rozmową można sprawdzić firmę w KRS i upewnić się, że nie żąda zaliczek ani podpisów przed przedstawieniem oferty.

Czy można sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody współwłaściciela?

Tak, jeżeli udział należy już tylko do Państwa, na przykład po dziale spadku, zakupie albo darowiźnie. Art. 198 k.c. pozwala każdemu współwłaścicielowi rozporządzać udziałem bez zgody pozostałych. Gdy spadek jest potwierdzony, ale niepodzielony, bez zgody rodziny można sprzedać udział w całym spadku, ale nie udział w samym mieszkaniu.

Ile płaci skup udziałów w nieruchomościach?

Kwotę podajemy na piśmie po sprawdzeniu księgi wieczystej i rozmowie. Zależy ona od wartości całej nieruchomości, wielkości udziału, liczby współwłaścicieli, tego, kto w niej mieszka, oraz od stanu spraw spadkowych. Płacimy mniej niż proporcjonalna część wartości całości.

Czy skupujecie udziały w spadku?

Tak. Gdy spadek jest potwierdzony, ale niepodzielony, kupujemy udział w całym spadku. Razem z nim przechodzi odpowiedzialność za długi spadkowe, a umowa zobowiązuje nas do ich spłaty (art. 1055 § 2 k.c.).

Czy kupujecie udział w nieruchomości z hipoteką albo zajęciem komorniczym?

Tak. Hipoteka i zajęcie komornicze nie wykluczają sprzedaży udziału, ale wpływają na sposób rozliczenia, który opisujemy w ofercie. Zajęcie nie znika wraz ze sprzedażą, bo rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne (art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Czy rodzina dowie się o sprzedaży udziału?

Tak, bo nowy współwłaściciel zostaje wpisany do jawnej księgi wieczystej. Nie muszą Państwo jednak rozmawiać o tym z rodziną. Dopóki udział jest Państwa, nie kontaktujemy się z nią bez Państwa wiedzy, a po sprzedaży dalsze ustalenia prowadzimy my.

Skup udziałów w nieruchomościach: mieszkanie, dom, działka, spadek