Sprzedaż udziału w mieszkaniu, domu lub działce

Swoją część mieszkania, domu albo działki można sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału w nieruchomości opiera się na art. 198 Kodeksu cywilnego (k.c.): każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez ich zgody. Umowę zawiera się u notariusza, w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Są trzy sytuacje, w których ta prosta zasada wygląda inaczej: niepodzielony spadek, udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i udział w nieruchomości rolnej. Opisujemy je niżej, razem z dokumentami, podatkiem i przebiegiem sprzedaży.

Czy mogę sprzedać swoją część mieszkania

Tak, jeżeli udział jest wpisany na Państwa rzecz albo w inny sposób należy już tylko do Państwa: z zakupu, darowizny, podziału majątku po rozwodzie albo po dziale spadku. Taki udział to zwykła współwłasność. Można go sprzedać, podarować albo zamienić bez pytania kogokolwiek. Pozostali współwłaściciele nie muszą być obecni u notariusza i nie mogą sprzedaży zablokować.

Zgody wszystkich wymaga co innego: sprzedaż całej nieruchomości, obciążenie jej hipoteką albo duża przebudowa (art. 199 k.c.). Udział i cała nieruchomość to dwie różne rzeczy. Więcej o tej różnicy piszemy w poradniku sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela.

Wyjątek: mieszkanie w niepodzielonym spadku

Jeżeli spadek został potwierdzony, ale rodzina go nie podzieliła, każdy spadkobierca ma ułamek w całym spadku, a nie w poszczególnych rzeczach. Rozporządzenie udziałem w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest wtedy bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.). Bez zgody rodziny można natomiast sprzedać udział w całym spadku. Tę drogę opisujemy na stronie sprzedaż udziału w spadku.

Jeżeli spadek nie jest jeszcze potwierdzony u notariusza ani w sądzie, najpierw trzeba go potwierdzić. Bez tego nie da się niczego sprzedać.

Sprzedaż połowy mieszkania: komu można sprzedać

Kupującym może być każdy:

• drugi współwłaściciel, który chce mieć całe mieszkanie;
• ktoś z rodziny, na przykład dziecko jednego ze współwłaścicieli;
• osoba obca;
• firma, która kupuje udziały.

Przy sprzedaży pół mieszkania kupujący wchodzi na miejsce sprzedającego. Staje się współwłaścicielem 1/2, z tymi samymi prawami i obowiązkami, łącznie z udziałem w kosztach utrzymania. Nie dostaje prawa do wyłącznego korzystania z żadnego pokoju, a osoby mieszkające w lokalu nie muszą się wyprowadzić.

Dlatego ogłoszenie „sprzedam pół mieszkania” na zwykłym portalu rzadko kończy się sprzedażą. Osoby szukające mieszkania chcą całego lokalu, a nie współwłasności z kimś obcym. W praktyce udział kupuje zwykle drugi współwłaściciel, ktoś z rodziny albo firma, która zawodowo zajmuje się udziałami.

Przykład: pan Marek ma po rozwodzie połowę mieszkania, w którym została była żona. Może sprzedać jej swoją połowę, sprzedać ją komuś innemu albo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Do sprzedaży udziału osobie trzeciej nie potrzebuje zgody byłej żony.

Udział w mieszkaniu spółdzielczym

Mieszkanie spółdzielcze to najczęściej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest ono zbywalne i przechodzi na spadkobierców (art. 17[2] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Można sprzedać także jego ułamkową część, ale na innych zasadach niż udział w mieszkaniu z odrębną własnością:

• pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu (art. 17[2] ust. 6);
• umowę trzeba zawrzeć najpierw warunkowo i zawiadomić współuprawnionych o jej treści zgodnie z rzeczywistością;
• umowa zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia jest nieważna;
• obowiązuje forma aktu notarialnego, a notariusz przesyła wypis spółdzielni (art. 17[2] ust. 4).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców (art. 9 ust. 3 ustawy). Tego prawa ani jego części nie da się sprzedać.

Prawo pierwokupu: kiedy istnieje, a kiedy nie

Przy zwykłej współwłasności mieszkania, domu czy działki budowlanej pozostali współwłaściciele nie mają ustawowego prawa pierwokupu. Mogą odkupić udział, jeśli sprzedający im go zaproponuje, ale ustawa ich do tego nie uprzywilejowuje. Szerzej piszemy o tym w poradniku prawo pierwokupu współwłaściciela.

Przy nieruchomości rolnej od 1 ha dochodzi jeszcze ograniczenie kręgu kupujących: nabywcą może być co do zasady rolnik indywidualny, z wyjątkami między innymi dla osoby bliskiej (art. 2a ust. 1 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Inny nabywca, na przykład spółka, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4). Ustawa nie obejmuje gruntów przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Gdy pierwokup istnieje, notariusz sporządza najpierw umowę warunkową, zawiadamia uprawnionych, a umowę przenoszącą własność podpisuje się dopiero, gdy prawa pierwokupu nikt nie wykonał (art. 597–598 k.c.).

Sprzedaż udziałów w nieruchomości: jakie dokumenty

Listę dla konkretnej sprawy ustala notariusz, który przygotowuje akt. Przy mieszkaniu po rodzicach dochodzą zwykle dokumenty spadkowe; opisujemy je w poradniku o mieszkaniu po rodzicach.

Podatek od sprzedaży udziału

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym udział nabyto (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy spadku termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie od dnia jego śmierci (art. 10 ust. 5).

Jeśli pięć lat nie minęło, podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną a kosztami (art. 30e). Dochód wykazuje się w zeznaniu PIT-39 za rok sprzedaży. Kwota wydana na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży jest zwolniona proporcjonalnie (art. 21 ust. 1 pkt 131). Szczegóły i przykłady liczenia terminu są w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek.

Gdy nie ma chętnego w rodzinie

Jeśli współwłaściciel mieszka w lokalu, nie chce sprzedać całości ani spłacić Państwa udziału, można żądać od niego wynagrodzenia za korzystanie z Państwa części, złożyć wniosek o zniesienie współwłasności albo sprzedać udział. Pierwszą z tych możliwości opisujemy w poradniku współwłaściciel mieszka i nie płaci.

Jedną z dróg jest sprzedaż udziału nam. Kupujemy udziały w mieszkaniach, domach i działkach we własnym imieniu (przy gruntach rolnych z ograniczeniami opisanymi wyżej), koszty notariusza ponosimy my, a z oferty można zrezygnować aż do podpisania aktu. Zasady opisujemy na stronie skup udziałów.