Współwłaściciel mieszka w mieszkaniu i nie płaci. Jakie prawa mają pozostali

Gdy współwłaściciel mieszka i nie płaci pozostałym, nie zawsze robi coś niezgodnego z prawem. Współwłaściciel ma prawo mieszkać w mieszkaniu albo domu i korzystać z całości, ale tylko w takim zakresie, w jakim nie odbiera tego prawa pozostałym (art. 206 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Sam fakt, że mieszka tylko on, nie zobowiązuje go do płacenia czynszu reszcie rodziny. Wynagrodzenie należy się wtedy, gdy korzysta z nieruchomości w sposób wyłączający pozostałych. Niezależnie od tego każdy współwłaściciel ponosi koszty w stosunku do swojego udziału (art. 207 k.c.).

Poniżej wyjaśniamy, kiedy można żądać pieniędzy, jak dzielić czynsz i podatek, czy współwłaściciel może wejść do domu albo kogoś zameldować i dlaczego eksmisja współwłaściciela co do zasady nie jest możliwa.

Co wolno współwłaścicielowi, który mieszka

Udział nie jest przypisany do konkretnego pokoju. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej rzeczy i do korzystania z niej w zakresie, który da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych (art. 206 k.c.). Wynika z tego, że:

• współwłaściciel 1/3 może mieszkać w całym mieszkaniu, jeśli pozostali z niego nie korzystają;
• nie może jednak wymienić zamków i nie wydać kluczy pozostałym ani zabronić im wejścia;
• pozostali współwłaściciele mogą w każdej chwili zażądać dopuszczenia do współposiadania.

Te same zasady dotyczą mieszkania z niepodzielonego spadku, bo do wspólności spadkowej stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności (art. 1035 k.c.). Jeśli jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania, pozostali mają takie same uprawnienia jak współwłaściciele.

Współwłaściciele mogą też ustalić sposób korzystania inaczej, na przykład że mieszka tylko brat, a w zamian płaci wszystkie opłaty. Taka umowa wiąże także późniejszego nabywcę udziału, jeśli o niej wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć (art. 221 k.c.), i może być ujawniona w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Gdy porozumienia brak, sposób korzystania może ustalić sąd. Opłata od wniosku wynosi 100 zł (art. 39 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Współwłaściciel mieszka i nie płaci: kto ponosi czynsz, podatek i remonty

Podstawowa zasada jest w art. 207 k.c.: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, i w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą.

W praktyce oznacza to:

• podatek od nieruchomości: między współwłaścicielami dzieli się według udziałów. Wobec gminy obowiązek ciąży co do zasady na wszystkich solidarnie (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, z wyjątkami z ust. 4a–6), więc urząd może żądać całej kwoty od każdego z nich;
• zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej: właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i płaci zaliczki z góry do 10. dnia miesiąca (art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Między współwłaścicielami lokalu te koszty również dzieli się według udziałów;
• remonty i naprawy: o zwykłych naprawach decyduje większość liczona według udziałów (art. 201 i 204 k.c.), o czynnościach przekraczających zwykły zarząd wszyscy (art. 199 k.c.);
• opłaty za zużycie, takie jak prąd czy gaz, wynikają z umowy z dostawcą i obciążają tego, kto ją zawarł. Jeśli rachunki są na zmarłego rodzica albo na kogoś, kto w mieszkaniu nie mieszka, najprościej przepisać umowy na osobę, która korzysta z mieszkania.

Przykład: pani Ewa i jej brat Marek mają po 1/2 domu po ojcu. Marek mieszka w nim sam, Ewa mieszka w innym mieście. Podatek od nieruchomości wynosi 900 zł rocznie, a urząd wysyła decyzję na oboje. Jeśli Ewa zapłaci całość, może żądać od Marka zwrotu 450 zł. Fakt, że to Marek mieszka, nie przenosi na niego z mocy prawa całego podatku, ale rodzeństwo może się tak umówić.

Przepis działa też w drugą stronę, gdy współwłaściciel domu nie mieszka i nie łoży. Współwłaściciel, który w domu nie mieszka, nie jest przez to zwolniony z ponoszenia swojej części ciężarów. Kto zapłacił za niego, może żądać zwrotu. Jeśli to on pobiera dochód z rzeczy, na przykład czynsz od najemcy, musi podzielić się nim według udziałów.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez współwłaściciela

Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12) przesądził, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, którzy korzystają z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. Wcześniej podobne stanowisko zajął w uchwale z 13 marca 2008 r. (III CZP 3/08).

Z uchwały i jej uzasadnienia wynikają trzy praktyczne wnioski:

1. Potrzebne jest wyłączenie. Wynagrodzenie należy się, gdy współwłaściciel nie dopuszcza pozostałych do współposiadania. Jeśli pozostali sami nie chcieli korzystać z mieszkania i nikt im w tym nie przeszkadzał, podstawa do wynagrodzenia jest znacznie słabsza.
2. Wysokość zależy od rynku. O kwocie decydują stawki rynkowe za korzystanie z podobnej nieruchomości oraz czas bezprawnego korzystania. Przy wyliczeniu uwzględnia się też wielkość udziału osoby, która została wyłączona.
3. Roszczenie jest samodzielne. Można żądać wynagrodzenia nawet wtedy, gdy korzystający nie osiągał żadnych dochodów z mieszkania, i niezależnie od żądania dopuszczenia do współposiadania.

Art. 224 § 2 i art. 225 k.c. wiążą obowiązek zapłaty z chwilą, w której korzystający dowiedział się o wytoczeniu powództwa, albo ze złą wiarą. Dlatego dobrze jest najpierw wysłać pismo z żądaniem wydania kluczy i dopuszczenia do mieszkania, a jeśli to nie pomoże, z wezwaniem do zapłaty. Pismo jest też dowodem, że do wyłączenia doszło.

Przy przedawnieniu znaczenie mają dwa przepisy. Ogólny termin wynosi sześć lat, a jego koniec przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 k.c.). Art. 229 § 1 k.c. przewiduje natomiast, że roszczenia właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia jej zwrotu. Który termin i od kiedy liczyć, zależy od okoliczności sprawy. Zwłoka działa na niekorzyść żądającego, a przed wniesieniem pozwu o wynagrodzenie za kilka lat wstecz dobrze jest skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.

Jeśli toczy się sprawa o zniesienie współwłasności albo dział spadku, wzajemne roszczenia z tytułu posiadania rozstrzyga się w tej sprawie (art. 618 § 1 i art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Po prawomocnym postanowieniu nie można ich już dochodzić osobno (art. 618 § 3 i art. 688 k.p.c.).

Czy współwłaściciel może wejść do domu

Tak. Prawo do współposiadania (art. 206 k.c.) obejmuje prawo wejścia do nieruchomości. Gdy współwłaściciel nie jest wpuszczany, ma do dyspozycji:

• pozew o dopuszczenie do współposiadania: podstawą jest art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c., co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 88/12;
• pozew o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 k.c.): trzeba go wnieść w ciągu roku od naruszenia. Sąd bada tylko ostatni stan posiadania i fakt naruszenia (art. 478 k.p.c.). Opłata wynosi 200 zł (art. 27 pkt 7 ustawy o kosztach sądowych).

Samowolne wyłamywanie zamków nie jest dobrym pomysłem, bo samo może zostać uznane za naruszenie posiadania.

Czy współwłaściciel może zameldować inną osobę albo ją wprowadzić

Zameldowanie to czynność ewidencyjna. Przy zameldowaniu w formie papierowej pobyt potwierdza właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu (art. 28 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności). Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu (art. 28 ust. 4). Nie daje zameldowanej osobie prawa do mieszkania.

Ważniejsze jest pytanie, czy współwłaściciel może wprowadzić do mieszkania partnera, najemcę albo inną osobę. Wchodzi to w zakres zarządu rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości liczonej według udziałów (art. 201 i 204 k.c.), a do czynności przekraczających zwykły zarząd zgoda wszystkich (art. 199 k.c.). Gdy nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo gdy większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy (art. 203 k.c.). Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł (art. 39 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych), a ustanowiony zarząd ujawnia się w księdze wieczystej (art. 611 k.p.c.).

Eksmisja współwłaściciela

Współwłaściciela co do zasady nie można eksmitować, bo ma do mieszkania tytuł wynikający z prawa własności. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala współlokatorowi żądać eksmisji innego współlokatora, który rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2). Lokatorem w rozumieniu tej ustawy jest jednak najemca lub osoba używająca lokalu na innej podstawie niż prawo własności (art. 2 ust. 1 pkt 1). Współwłaściciel do tej grupy nie należy.

Inaczej jest przy przemocy domowej. Jeżeli osoba stosująca przemoc i wspólnie zajmująca mieszkanie czyni wspólne zamieszkiwanie szczególnie uciążliwym, osoba doznająca przemocy może żądać, aby sąd zobowiązał ją do opuszczenia mieszkania i jego otoczenia albo zakazał zbliżania się do niego (art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej). Przepis dotyczy przemocy domowej, a nie samego nadużywania alkoholu. W nagłej sytuacji pierwszym krokiem jest wezwanie policji.

Trwałym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności, a przy niepodzielonym spadku dział spadku. Jeśli sąd przyzna mieszkanie innej osobie albo zarządzi jego sprzedaż, dotychczasowy współwłaściciel przestaje być właścicielem i traci tytuł wynikający z prawa własności.

Co można zrobić: zestawienie

Przy sporze z rodzeństwem o mieszkanie po rodzicach więcej praktycznych wskazówek znajdą Państwo w poradniku rodzeństwo nie chce spłacić.

Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Jeśli nie chcą Państwo prowadzić sporów o klucze, rachunki i wynagrodzenie, jedną z dróg jest sprzedaż udziału. Po sprzedaży to nabywca rozlicza się z osobą, która mieszka w nieruchomości, a nikt nie musi się z niej wyprowadzać tylko z powodu sprzedaży. Odkupujemy udziały we własnym imieniu i za własne pieniądze. Opis tej drogi znajdą Państwo na stronie sprzedaż udziału w mieszkaniu.