Mieszkanie po rodzicach: kto je dziedziczy i co zrobić krok po kroku

Mieszkanie po rodzicach dziedziczą, jeśli nie ma testamentu, ich dzieci, a po rodzicu, który zmarł jako pierwszy, także jego mąż lub żona. Prawo własności przechodzi na spadkobierców z dniem śmierci, ale żeby mieszkanie sprzedać albo wpisać na siebie w księdze wieczystej, trzeba najpierw potwierdzić spadek u notariusza albo w sądzie. Potem rodzina decyduje, czy ktoś w mieszkaniu zostaje i spłaca pozostałych, czy sprzedaje je razem, czy każdy rozporządza swoją częścią.

Poniżej opisujemy po kolei: kto dziedziczy, jakie formalności czekają spadkobierców i w jakich terminach, kto płaci za mieszkanie w okresie przejściowym oraz jakie są możliwości, gdy rodzeństwo ma różne plany.

Kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach bez testamentu

Zasady dziedziczenia ustawowego opisują art. 931–935 Kodeksu cywilnego (k.c.). Po każdym z rodziców dziedziczy się osobno, więc mieszkanie, które było wspólne dla obojga, przechodzi na dzieci zwykle w dwóch etapach.

Gdy żyje jeszcze jedno z rodziców

Mieszkanie kupione przez małżonków w trakcie małżeństwa należało zwykle do ich majątku wspólnego. Po śmierci jednego z nich połowa mieszkania pozostaje własnością drugiego małżonka, a do spadku wchodzi tylko druga połowa.

Tę połowę dziedziczą w częściach równych dzieci zmarłego i jego małżonek. Część małżonka nie może być jednak mniejsza niż 1/4 spadku (art. 931 § 1 k.c.).

Przykład: pan Marek zmarł, zostawiając żonę i dwoje dzieci. Spadkiem jest połowa mieszkania. Żona i każde z dzieci dostają po 1/3 tej połowy, czyli po 1/6 całego mieszkania. Żona ma więc łącznie 1/2 + 1/6 = 2/3 mieszkania, a każde z dzieci 1/6. Gdyby dzieci było czworo, małżonek dostałby 1/4 spadku, a dzieci po 3/16 spadku.

Gdy oboje rodzice nie żyją

Po śmierci drugiego z rodziców jego udział (w przykładzie 2/3) dziedziczą jego dzieci w częściach równych, o ile nie zostawił nowego małżonka. Rodzeństwo, które ma tych samych rodziców, kończy więc zwykle z równymi udziałami w całym mieszkaniu, ale dochodzi do tego przez dwa spadki i dwie sprawy spadkowe. Można je załatwić u jednego notariusza w jednym terminie, sporządza się jednak dwa akty.

Gdy któreś z dzieci zmarło wcześniej

Udział dziecka, które nie dożyło śmierci rodzica, przypada jego dzieciom, czyli wnukom spadkodawcy, w częściach równych (art. 931 § 2 k.c.). Tak samo dzieje się, gdy dziecko spadek odrzuciło: prawo traktuje je tak, jakby nie dożyło otwarcia spadku (art. 1020 k.c.). Rodzeństwo rodzica, dziadkowie i dalsza rodzina dziedziczą tylko wtedy, gdy zmarły nie zostawił dzieci ani dalszych zstępnych.

Udziały w konkretnej rodzinie można policzyć w kalkulatorze udziału w spadku.

Gdy jest testament

Testament może wskazać innych spadkobierców albo inny podział. Najbliżsi pominięci w testamencie mogą wtedy mieć prawo do zachowku, czyli do zapłaty określonej części wartości spadku. Tę sytuację opisujemy w poradniku zachowek a mieszkanie.

Mieszkanie po rodzicach krok po kroku

1. Akt zgonu i dokumenty

Odpis aktu zgonu wydaje urząd stanu cywilnego. Do dalszych formalności przydadzą się też odpisy aktów urodzenia dzieci i aktu małżeństwa, numer księgi wieczystej mieszkania (albo zaświadczenie ze spółdzielni, jeśli to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej) i testament, jeśli istnieje.

2. Decyzja o przyjęciu albo odrzuceniu spadku

Każdy spadkobierca ma 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania do spadku (z ustawy albo z testamentu), na przyjęcie albo odrzucenie spadku (art. 1015 § 1 k.c.). Kto nic nie zrobi, przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza, czyli odpowiada za długi rodzica tylko do wartości tego, co odziedziczył (art. 1015 § 2 i art. 1031 § 2 k.c.).

Jeśli rodzic miał długi większe niż wartość mieszkania, warto rozważyć odrzucenie. Wtedy jednak spadek przechodzi na dzieci osoby odrzucającej, więc one też muszą podjąć decyzję. Szczegóły w poradniku odrzucenie spadku.

3. Potwierdzenie spadku: notariusz albo sąd

Wobec banku, kupującego czy sądu prowadzącego księgę wieczystą spadkobierca wykazuje swoje prawa tylko postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 k.c.). Oba dokumenty mają taką samą moc.

U notariusza wystarcza zwykle jedna wizyta, ale udział muszą wziąć wszyscy spadkobiercy i wszyscy muszą być zgodni. Notariusz może też przygotować projekt protokołu dziedziczenia, który pozostali potwierdzają osobno, także u innego notariusza (art. 95ca Prawa o notariacie). Do sądu może się zwrócić każdy spadkobierca sam, opłata od wniosku wynosi 100 zł (art. 49 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a sprawa trwa zwykle kilka miesięcy. Oba sposoby, koszty i dokumenty porównujemy w poradniku akt poświadczenia dziedziczenia.

Stwierdzenie nabycia spadku i poświadczenie dziedziczenia nie mogą nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od śmierci, chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku (art. 1026 k.c.).

4. Zgłoszenie do urzędu skarbowego (SD-Z2)

Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha są zwolnieni z podatku od spadków, jeśli zgłoszą nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Termin liczy się od uprawomocnienia postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Służy do tego formularz SD-Z2.

Kto przegapi termin, traci zwolnienie i płaci podatek jak osoba z I grupy podatkowej (art. 4a ust. 3). Kwota wolna w I grupie wynosi 36 120 zł od jednego spadkodawcy, a nadwyżkę opodatkowuje się stawkami od 3% do 7% (art. 9 i 15 tej ustawy). Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych chodzi więc o realne pieniądze.

5. Wpis do księgi wieczystej

Właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Opłata sądowa od wniosku o wpis własności na podstawie dziedziczenia wynosi 150 zł, jedna niezależnie od liczby udziałów (art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Po zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz, na żądanie spadkobiercy, sam składa elektronicznie wniosek o wpis do księgi wieczystej (art. 95ga i 95j § 2 Prawa o notariacie). Jeśli notariusz wniosku nie złoży, zawiadamia o zmianie właściciela sąd prowadzący księgę wieczystą. Sąd wpisuje wtedy z urzędu ostrzeżenie o niezgodności i poucza spadkobierców, że wniosek trzeba złożyć w ciągu miesiąca. Opieszałemu właścicielowi może wymierzyć grzywnę od 500 do 10 000 zł (art. 36 tej ustawy).

6. Decyzja, co dalej z mieszkaniem

Po potwierdzeniu spadku rodzeństwo jest współwłaścicielem mieszkania, ale spadek pozostaje niepodzielony. Możliwości opisujemy w dalszej części.

Kto płaci czynsz, opłaty i podatek od nieruchomości

Od dnia śmierci do podziału spadku mieszkanie jest wspólne. Pożytki, na przykład czynsz z najmu, przypadają spadkobiercom według udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary: opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni, media w części stałej, ubezpieczenie, konieczne naprawy (art. 207 w związku z art. 1035 k.c.). Jeśli jedna osoba płaci za wszystkich, może żądać od pozostałych zwrotu ich części.

Podatek od nieruchomości przy współwłasności obciąża wszystkich współwłaścicieli solidarnie (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Gmina może więc żądać całej kwoty od każdego z nich, a rozliczenie następuje potem w rodzinie. Spadkobiercy powinni w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego złożyć w gminie informację o nieruchomości (art. 6 ust. 6 tej ustawy). W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podatek od budynku i gruntu rozlicza zwykle spółdzielnia w opłatach.

Za długi rodzica, także za zaległy czynsz sprzed śmierci, spadkobiercy do chwili działu spadku odpowiadają solidarnie (art. 1034 § 1 k.c.), przy przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza do wartości stanu czynnego spadku.

Co zrobić z mieszkaniem po rodzicach: pięć możliwości

Ktoś z rodzeństwa zostaje i spłaca pozostałych

Najczęstsze rozwiązanie w zgodnej rodzinie. Robi się to przez umowny dział spadku u notariusza (art. 1037 k.c.): mieszkanie dostaje jedna osoba, a pozostałym płaci spłaty. Dział spadku do wysokości własnego udziału nie jest sprzedażą w rozumieniu ustawy o PIT (art. 10 ust. 7). Gdy rodzeństwo nie może się porozumieć co do kwoty, sprawa trafia zwykle do sądu.

Wspólna sprzedaż całego mieszkania

Gdy wszyscy chcą pieniędzy, sprzedają mieszkanie razem i dzielą cenę według udziałów. Zwykle daje to najwyższą cenę. Potrzebna jest zgoda każdego współwłaściciela i jego obecność u notariusza (albo pełnomocnictwo).

Pozostawienie mieszkania we współwłasności

Można mieszkanie zostawić, wynajmować i dzielić czynsz. W bieżących sprawach decyduje większość liczona według udziałów, a przy większych decyzjach potrzebna jest zgoda wszystkich (art. 199–201 k.c.).

Dział spadku w sądzie

Gdy nie ma zgody, każdy spadkobierca może złożyć wniosek o dział spadku. Roszczenie o podział się nie przedawnia (art. 220 w związku z art. 1035 k.c.). Sąd przyznaje mieszkanie jednej osobie ze spłatą pozostałych albo zarządza sprzedaż. Opłata od wniosku to 500 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł (art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), do tego dochodzą koszty biegłego. Postępowanie trwa zwykle od roku do kilku lat. Więcej w poradniku dział spadku.

Sprzedaż własnej części

Dopóki spadek jest niepodzielony, rozporządzenie udziałem w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.). Bez zgody rodzeństwa można natomiast sprzedać swój udział w całym spadku, w formie aktu notarialnego (art. 1051–1052 k.c.). Kupujący przejmuje wtedy także odpowiedzialność za długi spadkowe. Po dziale spadku udział w mieszkaniu można sprzedać bez niczyjej zgody.

Czy można od razu sprzedać mieszkanie po rodzicach

Spadkobiercy są właścicielami od dnia śmierci, ale sprzedaż całego mieszkania wymaga potwierdzonego spadku, zgody wszystkich współwłaścicieli i umowy w formie aktu notarialnego. Zanim mieszkanie trafi do sprzedaży, warto doprowadzić do wpisu spadkobierców w księdze wieczystej, bo kupujący i banki kredytujące zakup zwykle tego oczekują.

Osobną sprawą jest podatek dochodowy. Sprzedaż przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku, w którym mieszkanie nabył lub wybudował rodzic, oznacza 19% podatku od dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o PIT). Liczy się data nabycia przez rodzica, a nie data jego śmierci. Po mieszkaniu kupionym przez rodziców dawno temu podatku zwykle już nie ma. Wyjątki i przykłady liczbowe opisujemy w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek.

Mieszkanie po rodzicach a małżeństwo i rozwód

Mieszkanie albo udział odziedziczony po rodzicach należy do majątku osobistego spadkobiercy, a nie do majątku wspólnego z mężem lub żoną, chyba że rodzic w testamencie postanowił inaczej (art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Do majątku osobistego należą też rzeczy kupione w zamian za odziedziczone (art. 33 pkt 10), na przykład mieszkanie kupione za pieniądze ze sprzedaży mieszkania po rodzicach.

Przy rozwodzie i podziale majątku wspólnego takie mieszkanie nie podlega więc podziałowi. Jeśli jednak remont albo spłatę rodzeństwa finansowano ze wspólnych pieniędzy małżonków, drugi małżonek może żądać zwrotu tych nakładów przy podziale majątku wspólnego (art. 45 § 1 tego kodeksu). Dlatego przy spłacie rodzeństwa warto mieć dokumenty pokazujące, z jakich pieniędzy ją zapłacono.

Gdy jedno z rodzeństwa mieszka w mieszkaniu po rodzicach

To jedna z najczęstszych przyczyn sporów. Każdy współwłaściciel może korzystać z całego mieszkania w zakresie, który da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych (art. 206 k.c.). Sam fakt, że brat czy siostra mieszka w mieszkaniu po rodzicach, nie jest więc niczym bezprawnym.

Sytuacja się zmienia, gdy ta osoba nie dopuszcza do mieszkania pozostałych, na przykład wymieniła zamki. Wtedy pozostali mogą żądać od niej wynagrodzenia za korzystanie z ich części, a w razie sporu ustalenia sposobu korzystania przez sąd. Osoba mieszkająca powinna też pokrywać koszty zużycia mediów, które sama generuje. Szczegóły w poradniku współwłaściciel mieszka i nie płaci.

Pani Anna i jej brat odziedziczyli po matce po 1/2 mieszkania. Brat mieszkał z matką i został w mieszkaniu. Przez trzy lata Anna płaciła połowę opłat dla spółdzielni, choć brat nie dał jej klucza. Połowa opłat stałych to jej część kosztów (art. 207 k.c.), ale opłaty za wodę czy ogrzewanie zużywane wyłącznie przez brata powinien ponosić on. Anna może też żądać wynagrodzenia za korzystanie z jej połowy od chwili, gdy brat odmówił jej dostępu. Ostatecznie rozwiązaniem pozostaje dział spadku, spłata albo sprzedaż.

Jak przebiegają formalności w czasie

Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Jeśli rodzeństwo nie potrafi się porozumieć, a Państwo nie chcą czekać latami na wynik sprawy sądowej, można sprzedać swoją część. Kupujemy udziały w każdej z trzech sytuacji: gdy spadek nie jest jeszcze potwierdzony, gdy jest potwierdzony, ale niepodzielony (wtedy kupujemy udział w całym spadku), i gdy udział w mieszkaniu należy już tylko do Państwa. Jak to wygląda, opisujemy na stronie sprzedaż udziału w spadku.