Słownik pojęć: udział w nieruchomości, spadek i współwłasność

W sprawach spadkowych i przy współwłasności te same słowa znaczą często co innego niż w mowie potocznej. W tym słowniku pojęć zebraliśmy hasła, które najczęściej pojawiają się w księgach wieczystych, aktach notarialnych, postanowieniach sądów i pismach urzędów. Przy każdym haśle podajemy przepis. Skróty: k.c. to Kodeks cywilny, k.p.c. to Kodeks postępowania cywilnego.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, który odczytuje go stronom przed podpisaniem. Umowa sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.). W tej samej formie zawiera się umowę zbycia udziału w spadku (art. 1052 § 3 k.c.) i umowny dział spadku obejmujący nieruchomość (art. 1037 § 2 k.c.).

Akt poświadczenia dziedziczenia

Dokument notarialny potwierdzający, kto jest spadkobiercą i w jakich częściach. Tak jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku daje domniemanie, że wskazane w nim osoby są spadkobiercami (art. 1025 § 2 k.c.). Notariusz sporządza go po spisaniu protokołu dziedziczenia przy udziale wszystkich osób zainteresowanych albo na podstawie projektu protokołu, który każda z nich potwierdziła (art. 95a, 95b i 95ca Prawa o notariacie). Więcej w poradniku o akcie poświadczenia dziedziczenia.

Biegły

Osoba powoływana przez sąd, gdy rozstrzygnięcie wymaga wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.). W sprawach o dział spadku i zniesienie współwłasności biegłym jest zwykle rzeczoznawca majątkowy, który wycenia nieruchomość. W egzekucji podstawą oszacowania nieruchomości jest operat biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości (art. 948 § 1 k.p.c.).

Dobrodziejstwo inwentarza

Sposób przyjęcia spadku, przy którym spadkobierca odpowiada za długi zmarłego tylko do wartości stanu czynnego spadku ustalonej w wykazie albo spisie inwentarza (art. 1031 § 2 k.c.). Kto w ciągu sześciu miesięcy nie złoży żadnego oświadczenia, przyjmuje spadek z dobrodziejstwem inwentarza (art. 1015 § 2 k.c.). Ograniczenie odpada, jeśli spadkobierca podstępnie pominie składniki spadku albo poda nieistniejące długi.

Dopłata

Pieniądze, którymi wyrównuje się wartość udziałów, gdy przy zniesieniu współwłasności rzecz dzieli się fizycznie, a części nie odpowiadają dokładnie ułamkom (art. 212 § 1 k.c.). Sąd określa termin i sposób zapłaty oraz odsetki, a raty mogą łącznie trwać najwyżej dziesięć lat (art. 212 § 3 k.c.).

Dożywocie

Umowa, w której nabywca nieruchomości w zamian za jej przeniesienie zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie: mieszkanie, wyżywienie, pomoc w chorobie i pogrzeb (art. 908 k.c.). Prawo dożywocia obciąża nieruchomość, a jej kolejny nabywca odpowiada osobiście za świadczenia, z wyjątkiem tych, które stały się wymagalne, zanim został właścicielem (art. 910 k.c.). Jako umowa odpłatna co do zasady nie jest doliczana do spadku przy liczeniu zachowku. Więcej w poradniku o zachowku.

Dział II księgi wieczystej

Część księgi wieczystej z wpisami dotyczącymi własności i użytkowania wieczystego (art. 25 ust. 1 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Widać w nim właścicieli i wielkość ich udziałów. Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości, dział III służebności i ograniczenia w rozporządzaniu, a dział IV hipoteki.

Dział spadku

Podział majątku spadkowego między spadkobierców, który kończy wspólność spadkową. Może nastąpić umową wszystkich spadkobierców, a gdy do spadku należy nieruchomość, w formie aktu notarialnego, albo orzeczeniem sądu na wniosek któregokolwiek ze spadkobierców (art. 1037 k.c.). Umowny dział może obejmować tylko część spadku (art. 1038 § 2 k.c.). Więcej w poradniku o dziale spadku.

Dziedziczenie ustawowe

Dziedziczenie według kolejności z Kodeksu cywilnego, gdy nie ma testamentu albo powołani w nim spadkobiercy nie chcą lub nie mogą dziedziczyć (art. 926 k.c.). W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek w częściach równych, przy czym małżonek dostaje co najmniej jedną czwartą (art. 931 k.c.). Wnuki dziedziczą w miejsce dziecka, które nie dożyło otwarcia spadku. W braku zstępnych dziedziczą małżonek i rodzice, a w miejsce rodzica, który nie żyje, rodzeństwo spadkodawcy i jego zstępni. Dalej dziedziczą dziadkowie i ich zstępni, pasierbowie, a na końcu gmina albo Skarb Państwa (art. 932–935 k.c.). Przykłady opisujemy w poradniku o mieszkaniu po rodzicach.

Hipoteka

Prawo, dzięki któremu wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteką można obciążyć także sam udział współwłaściciela (art. 65 ust. 3). Do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w dziale IV księgi wieczystej (art. 67).

KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa)

Instytucja działająca na rzecz Skarbu Państwa, której ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego daje prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnej, jeśli nie skorzysta z niego uprawniony dzierżawca (art. 3 ust. 4), oraz prawo nabycia przy innych sposobach przeniesienia własności (art. 4). Przepisy te stosuje się także do udziałów we współwłasności nieruchomości rolnej (art. 2c). Ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 0,3 ha i do dróg wewnętrznych (art. 1a).

Księga wieczysta

Jawny rejestr prowadzony przez sąd rejonowy dla nieruchomości, w którym widać jej oznaczenie, właścicieli, obciążenia i hipoteki (art. 2 i 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Domniemywa się, że prawo wpisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3). Odpisy i wyciągi wydaje Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych i mają one moc dokumentów wydawanych przez sąd (art. 36⁴).

Licytacja komornicza

Sprzedaż zajętej nieruchomości albo udziału w egzekucji, od 5 grudnia 2025 r. co do zasady w formie elektronicznej (art. 952 k.p.c.). Na pierwszej licytacji najniższa cena wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie (art. 965 i 983 k.p.c.). Przy udziale suma oszacowania to odpowiednia część wartości całej nieruchomości (art. 1009 k.p.c.). Więcej w poradniku o licytacji udziału.

Odrzucenie spadku

Oświadczenie składane przed sądem albo notariuszem (art. 1018 § 3 k.c.) w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania (art. 1015 § 1 k.c.). Kto odrzuca spadek, jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku, więc jego część przechodzi na kolejne osoby, często na jego dzieci (art. 1020 k.c.). Więcej w poradniku o odrzuceniu spadku.

Operat szacunkowy

Pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Można go używać do celu, dla którego go sporządzono, przez 12 miesięcy, chyba że zmieniły się przepisy albo istotne czynniki wpływające na wartość (art. 156 ust. 3). Wynagrodzenie rzeczoznawcy jest umowne. Więcej w poradniku ile jest wart udział.

Otwarcie spadku

Chwila śmierci spadkodawcy (art. 924 k.c.). W tej chwili spadkobierca nabywa spadek (art. 925 k.c.), choć dokument, który to potwierdza, uzyskuje się później. Od otwarcia spadku liczy się m.in. niektóre terminy przedawnienia zachowku (art. 1007 § 2 k.c.).

Pierwokup

Pierwszeństwo kupna rzeczy, gdyby właściciel sprzedał ją komuś innemu (art. 596 k.c.). Sprzedaż następuje wtedy pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa, a przy nieruchomości ma on na to miesiąc od zawiadomienia (art. 597 i 598 k.c.). Współwłaściciel mieszkania czy domu co do zasady nie ma ustawowego prawa pierwokupu udziałów pozostałych. Wyjątkami są m.in. nieruchomość rolna, na której pozostali współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne (art. 166 k.c.), oraz sprzedaż ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy której pierwokup mają pozostali współuprawnieni (art. 17² ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Więcej w poradniku o prawie pierwokupu współwłaściciela.

PIT-39

Zeznanie podatkowe, w którym rozlicza się dochód ze sprzedaży nieruchomości lub udziału przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy nieruchomości ze spadku liczy się rok, w którym nabył ją spadkodawca (art. 10 ust. 5). Składa się je w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku, a podatek wynosi 19% dochodu (art. 45 ust. 1 i 1a oraz art. 30e). Więcej w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania ze spadku.

Posiadanie samoistne

Faktyczne władanie rzeczą tak jak właściciel, w odróżnieniu od posiadania zależnego, czyli władania jak najemca, użytkownik czy dzierżawca (art. 336 k.c.). Posiadanie samoistne jest warunkiem zasiedzenia. Przepisy o posiadaczu samoistnym regulują też obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy (art. 224–225 k.c.).

Przedmiot spadku

Konkretna rzecz albo prawo, które wchodzi w skład spadku, na przykład mieszkanie czy działka. Do czasu działu spadku spadkobierca może rozporządzić udziałem w przedmiocie spadku za zgodą pozostałych, a bez ich zgody rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku (art. 1036 k.c.). Udziałem w całym spadku można natomiast rozporządzić bez takiej zgody (art. 1051 k.c.).

SD-Z2

Formularz zgłoszenia nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, który składa w urzędzie skarbowym najbliższa rodzina: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Złożony w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia zwalnia z podatku od spadku. Kto dowiedział się o nabyciu później, ma 6 miesięcy od dnia, w którym się o nim dowiedział, i musi to uprawdopodobnić (art. 4a ust. 2).

Służebność

Ograniczone prawo rzeczowe do korzystania z cudzej nieruchomości. Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości, na przykład prawo przejazdu (art. 285 k.c.). Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej (art. 296 k.c.), a jej najczęstszą postacią jest służebność mieszkania (art. 301 k.c.). Służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej.

Spadek

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na spadkobierców (art. 922 § 1 k.c.). Do spadku należą także długi, w tym koszty pogrzebu w zakresie odpowiadającym zwyczajom (art. 922 § 3 k.c.). Nie należą do niego prawa ściśle związane z osobą zmarłego.

Spis inwentarza i wykaz inwentarza

Dokumenty ustalające, co wchodzi do spadku i jakie są długi. Wykaz inwentarza spadkobierca sporządza sam i składa w sądzie albo u notariusza (art. 1031¹ k.c.). Spis inwentarza sporządza komornik na podstawie postanowienia sądu, wydanego na wniosek m.in. spadkobiercy, uprawnionego do zachowku albo wierzyciela (art. 637 k.p.c.). Opłata od wniosku o spis inwentarza wynosi 100 zł (art. 49 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Spłata

Pieniądze, które otrzymują pozostali współwłaściciele, gdy sąd przyznaje nieruchomość jednemu z nich (art. 212 § 2 k.c.). Przy dziale spadku stosuje się te same zasady (art. 1035 k.c.). Sąd może rozłożyć spłatę na raty płatne łącznie najwyżej przez dziesięć lat (art. 212 § 3 k.c.). Gdy rodzeństwo nie chce lub nie może spłacić, opisujemy możliwości w poradniku rodzeństwo nie chce spłacić.

Stwierdzenie nabycia spadku

Postanowienie sądu, które potwierdza, kto jest spadkobiercą i w jakich częściach (art. 1025 § 1 k.c.). O stwierdzenie nabycia spadku może wystąpić każda osoba, która ma w tym interes, także bez zgody pozostałych spadkobierców. Opłata od wniosku wynosi 100 zł (art. 49 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Alternatywą jest akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza.

Syndyk

Osoba, która w postępowaniu upadłościowym zarządza majątkiem upadłego i sprzedaje go na rzecz wierzycieli. Od ogłoszenia upadłości majątek, w tym udział w nieruchomości, staje się masą upadłości, a upadły traci prawo rozporządzania nim (art. 61 i 75 Prawa upadłościowego). Syndyk sprzedaje majątek z wolnej ręki, w przetargu albo na aukcji, a sprzedaż ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (art. 311 i 313).

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za czynność notarialną. Ustala się je w umowie ze stronami, ale nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości (art. 5 Prawa o notariacie). Przy umowach stawka maksymalna zależy od wartości przedmiotu czynności, a przy wielu innych czynnościach, na przykład protokole dziedziczenia, jest kwotą stałą. Do wynagrodzenia dolicza się podatek VAT.

Testament

Jedyny sposób, w jaki można rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci (art. 941 k.c.). Najczęstsze formy to testament własnoręczny, napisany w całości ręcznie, podpisany i opatrzony datą (art. 949 k.c.), oraz testament notarialny (art. 950 k.c.). Testament nie odbiera najbliższym zachowku, chyba że zawiera skuteczne wydziedziczenie.

Udział

Ułamek prawa własności całej nieruchomości, na przykład 1/2 albo 5/24, a nie konkretny pokój czy część ogrodu. Jeśli nie ustalono inaczej, domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 k.c.). Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Wyjątkiem jest niepodzielony spadek, o którym mowa w haśle „przedmiot spadku”.

Udział w spadku

Ułamek, w jakim spadkobierca dziedziczy cały majątek zmarłego razem z długami. Do czasu działu spadku spadkobiercy mają wspólnie wszystko, co zostawił zmarły, a każdy z nich ma swój ułamek w całości (art. 1035 k.c.). Udział w spadku można zbyć umową notarialną (art. 1051 i 1052 k.c.), a nabywca przejmuje odpowiedzialność za długi spadkowe solidarnie ze zbywcą (art. 1055 k.c.). Więcej w poradniku udział w spadku a udział w nieruchomości.

Współwłasność łączna

Współwłasność bez wyodrębnionych udziałów, wynikająca z określonego stosunku prawnego, najczęściej ze wspólności majątkowej małżonków albo umowy spółki cywilnej (art. 196 k.c.). Rządzą nią przepisy o tym stosunku, a nie przepisy o współwłasności. W czasie jej trwania żaden z małżonków nie może sprzedać „swojej połowy”, bo takiego udziału nie ma.

Współwłasność ułamkowa

Sytuacja, w której jedna rzecz należy niepodzielnie do kilku osób, a każda ma określony ułamek (art. 195 i 196 k.c.). To typowa sytuacja po dziale spadku albo po zakupie mieszkania przez kilka osób. Każdy może korzystać z całej rzeczy w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 k.c.), a pożytki i wydatki dzieli się według udziałów (art. 207 k.c.).

Wynagrodzenie za korzystanie

Pieniądze, których współwłaściciel może żądać od innego współwłaściciela, gdy ten korzysta z nieruchomości ponad swój udział i nie dopuszcza do niej pozostałych. Podstawą są przepisy o współposiadaniu oraz o roszczeniach właściciela wobec posiadacza (art. 206 i 224–225 k.c.). Więcej w poradniku o współwłaścicielu, który mieszka i nie płaci.

Zachowek

Suma pieniężna należna zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy dziedziczyliby z ustawy, a nie otrzymali należnej części przez testament, darowiznę ani zapis (art. 991 k.c.). Wynosi połowę udziału ustawowego, a dwie trzecie dla małoletnich i trwale niezdolnych do pracy. Roszczenie przedawnia się po pięciu latach (art. 1007 k.c.). Więcej w poradniku o zachowku.

Zapis windykacyjny

Postanowienie testamentu notarialnego, na mocy którego oznaczona osoba nabywa konkretną rzecz lub prawo, na przykład mieszkanie, z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 981¹ k.c.). Nie trzeba przeprowadzać działu spadku, żeby zapisobierca stał się właścicielem. Przedmiot zapisu windykacyjnego dolicza się do spadku przy liczeniu zachowku (art. 993 k.c.).

Zarząd rzeczą wspólną i czynności zwykłego zarządu

Każdy współwłaściciel musi współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.). Do czynności zwykłego zarządu, takich jak bieżące opłaty, drobne naprawy czy ubezpieczenie, potrzebna jest zgoda większości liczonej według wielkości udziałów (art. 201 i 204 k.c.). Sprzedaż całości, obciążenie hipoteką czy duża przebudowa przekraczają zwykły zarząd i wymagają zgody wszystkich, a w jej braku rozstrzygnięcia sądu (art. 199 k.c.).

Zasiedzenie

Nabycie własności nieruchomości przez jej długotrwałe posiadanie samoistne: po 20 latach w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze (art. 172 k.c.). Współwłaściciel, który sam mieszka w nieruchomości, nie zasiedzi udziałów pozostałych tylko dlatego, że z niej korzysta. Musiałby posiadać całość jak wyłączny właściciel i dać to wyraźnie poznać pozostałym, co ocenia sąd w konkretnej sprawie.

Zniesienie współwłasności

Zakończenie współwłasności przez fizyczny podział rzeczy, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział ceny (art. 211 i 212 k.c.). Każdy współwłaściciel może go żądać w każdej chwili (art. 210 k.c.). Opłata od wniosku do sądu wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Więcej w poradniku o zniesieniu współwłasności.