Prawo pierwokupu współwłaściciela nieruchomości: kiedy istnieje i co oznacza dla sprzedającego

Ustawowe prawo pierwokupu współwłaściciela mieszkania, domu czy działki budowlanej co do zasady nie istnieje. Art. 198 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) pozwala każdemu współwłaścicielowi sprzedać swój udział bez zgody pozostałych i nie daje im pierwszeństwa kupna.

Prawo pierwokupu udziału pojawia się dopiero w szczególnych sytuacjach: przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, przy nieruchomościach rolnych i leśnych, przy niektórych nieruchomościach, w których pierwokup przysługuje gminie, oraz wtedy, gdy współwłaściciele sami je ustanowili w umowie. Poniżej omawiamy każdą z tych sytuacji i to, jak wtedy wygląda sprzedaż.

Prawo pierwokupu współwłaściciela przy zwykłej współwłasności: zasada

W internecie często można przeczytać, że współwłaściciel „ma pierwszeństwo”. Przy zwykłym mieszkaniu stanowiącym odrębną własność lokalu, przy domu czy działce budowlanej to nieprawda. Kodeks cywilny reguluje współwłasność w art. 195–221 i żaden z tych przepisów nie przyznaje pozostałym współwłaścicielom prawa pierwokupu.

Przykład: pan Tomasz ma 1/2 domu po ojcu, a jego siostra drugą połowę. Spadek został podzielony. Pan Tomasz może sprzedać swoją połowę osobie spoza rodziny i nie musi wcześniej proponować jej siostrze. Siostra nie może też „wejść w umowę” po fakcie.

Inną sprawą jest niepodzielony spadek. Dopóki spadkobiercy nie przeprowadzą działu, sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców jest bezskuteczna o tyle, o ile naruszałaby ich uprawnienia przy dziale spadku (art. 1036 k.c.). To nie jest pierwokup, tylko ograniczenie skutków takiej sprzedaży. Wyjaśniamy je w poradniku o sprzedaży udziału bez zgody współwłaściciela.

Wyjątek: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością, tylko ograniczonym prawem rzeczowym. Może jednak przysługiwać kilku osobom, na przykład spadkobiercom. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala sprzedać ułamkową część tego prawa i jednocześnie przyznaje pozostałym współuprawnionym prawo pierwokupu (art. 17(2) ust. 6).

Ustawa wprost przewiduje też skutek błędu: umowa zbycia ułamkowej części zawarta bezwarunkowo, bez zawiadomienia uprawnionych albo z podaniem im istotnych postanowień niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Umowa wymaga aktu notarialnego (art. 17(2) ust. 4).

Jeśli więc odziedziczyli Państwo część „mieszkania spółdzielczego własnościowego”, a pozostałą część ma rodzeństwo, sprzedaż udziału osobie trzeciej wymaga umowy warunkowej i zawiadomienia rodzeństwa.

Wyjątek: nieruchomości rolne

Przy gruntach rolnych przepisy są najbardziej złożone. Działają tu dwa reżimy.

Art. 166 k.c. Przy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej pozostałym współwłaścicielom przysługuje pierwokup, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Wyjątki: gdy współwłaściciel sprzedaje udział razem ze swoim gospodarstwem rolnym albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 § 1 k.c.).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu tej ustawy, do sprzedaży udziału stosuje się jej przepisy (art. 166 § 3 k.c.). Ustawa obejmuje także nabycie udziału we współwłasności (art. 2c). Przewiduje ona:

• pierwokup dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy ma formę pisemną i datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, a nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1);
• pierwokup Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, gdy dzierżawcy nie ma albo nie skorzysta z pierwokupu (art. 3 ust. 4);
• ograniczenia kręgu nabywców: co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1), z wyjątkami, m.in. dla osoby bliskiej zbywcy i dla nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha (art. 2a ust. 3). Inny nabywca, na przykład spółka, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka (art. 2a ust. 4).

Pierwokupu dzierżawcy i Krajowego Ośrodka nie ma m.in. wtedy, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy (art. 3 ust. 5 pkt 1 lit. c). Ustawy nie stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ani do udziałów w takich nieruchomościach (art. 1a). O treści umowy notariusz zawiadamia uprawnionych (art. 3 ust. 2). Nabycie udziału niezgodne z ustawą jest nieważne (art. 9 ust. 1).

Przy gruncie rolnym ocena, który przepis ma zastosowanie, zależy od przeznaczenia w planie miejscowym, powierzchni użytków rolnych i osoby nabywcy. To pytanie do notariusza przed podpisaniem czegokolwiek.

Wyjątek: pierwokup gminy i Lasów Państwowych

Gmina ma prawo pierwokupu przy sprzedaży m.in. (art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami):

• niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo samorządu;
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej;
• nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo objętej decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
• nieruchomości na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała gminy, albo w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne i zabytków pierwokup nie przysługuje, jeżeli nie został ujawniony w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5). Nie przysługuje też przy sprzedaży osobie bliskiej (art. 109 ust. 3 pkt 1). Gmina wykonuje prawo w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia, które wysyła notariusz, po cenie z umowy (art. 110 i 111).

Przepis mówi o sprzedaży „nieruchomości”, nie wspominając wprost o udziale. To samo dotyczy pierwokupu Lasów Państwowych opisanego niżej. Czy obejmuje on także sprzedaż udziału, ocenia notariusz w konkretnej sprawie.

Lasy Państwowe mają z mocy prawa pierwokup przy sprzedaży gruntu oznaczonego w ewidencji jako las albo przeznaczonego do zalesienia (art. 37a ust. 1 ustawy o lasach). Prawo to nie przysługuje m.in. przy sprzedaży małżonkowi, krewnym w linii prostej oraz krewnym w linii bocznej do trzeciego stopnia (m.in. rodzeństwu), a także przy dziedziczeniu (art. 37a ust. 4).

Pierwokup umowny

Współwłaściciele mogą sami umówić się, że przy sprzedaży udziału każdy z nich będzie miał pierwszeństwo. Takie prawo pierwokupu może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przed sprzedażą dobrze jest przejrzeć dział III księgi wieczystej.

Skutki pominięcia pierwokupu umownego są łagodniejsze niż przy ustawowym. Umowa z kupującym pozostaje ważna, ale sprzedający odpowiada wobec uprawnionego za szkodę (art. 599 § 1 k.c.).

Jak wygląda sprzedaż, gdy pierwokup istnieje

Ogólne zasady są w art. 596–602 k.c. Sprzedaż odbywa się w czterech krokach.

1. Umowa warunkowa. Notariusz sporządza umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie wykona pierwokupu (art. 597 § 1 k.c.). Własność jeszcze nie przechodzi, a cena zwykle nie jest jeszcze płacona.
2. Zawiadomienie. Sprzedający ma niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy (art. 598 § 1 k.c.). Przy gminie, dzierżawcy i Krajowym Ośrodku zawiadomienie wysyła notariusz.
3. Termin na decyzję. Pierwokup co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia, chyba że zastrzeżono inny termin (art. 598 § 2 k.c.). Oświadczenie składa się w formie aktu notarialnego (art. 597 § 2 k.c.).
4. Umowa przenosząca. Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa, strony podpisują drugi akt i dopiero wtedy własność udziału przechodzi na kupującego.

Jeśli uprawniony wykona pierwokup, dochodzi do skutku umowa między nim a sprzedającym, o tej samej treści co umowa z kupującym (art. 600 § 1 k.c.). Postanowienia umowy z kupującym, które mają udaremnić pierwokup, są wobec uprawnionego bezskuteczne. Jeśli umowa przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony nie mógłby spełnić, może zapłacić ich wartość (art. 600 § 2 k.c.). Jeśli cena ma być zapłacona później, uprawniony może skorzystać z tego terminu tylko po zabezpieczeniu zapłaty (art. 601 k.c.).

Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne. Gdy uprawnionych jest kilku, a część z nich nie skorzysta z prawa, pozostali mogą wykonać je w całości (art. 602 k.c.).

Co pominięcie pierwokupu oznacza dla sprzedającego

W praktyce pierwokup wydłuża sprzedaż zwykle o około miesiąc i oznacza dwie wizyty u notariusza. Nie zmienia natomiast ceny: uprawniony płaci tyle, ile zapłaciłby kupujący. Wyjątek dotyczy nieruchomości rolnych, gdzie wykonujący pierwokup może w ciągu 14 dni wystąpić do sądu, jeśli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej (art. 3 ust. 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Pierwokup dotyczy sprzedaży, nie każdego przeniesienia udziału

Prawo pierwokupu z kodeksu cywilnego to pierwszeństwo kupna na wypadek, gdyby rzecz została sprzedana osobie trzeciej (art. 596 k.c.). Nie działa więc przy darowiźnie, zamianie, dziale spadku czy zniesieniu współwłasności. Jeżeli rodzeństwo dzieli spadek albo jeden współwłaściciel przejmuje całość ze spłatą pozostałych, pierwokup z art. 596–602 k.c. nie ma zastosowania. Te procedury opisujemy w poradnikach o dziale spadku i zniesieniu współwłasności.

Wyjątkiem są nieruchomości rolne. Gdy udział w takiej nieruchomości przechodzi na podstawie innej umowy niż sprzedaż, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może złożyć oświadczenie o jego nabyciu za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Uprawnienie to nie przysługuje m.in. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy oraz przy dziedziczeniu ustawowym i dziale spadku po dziedziczeniu ustawowym (art. 4 ust. 4).

Sprzedaż udziału w całym spadku rządzi się odrębnymi przepisami (art. 1051 i nast. k.c.). Jeśli w spadku są grunty rolne albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, kwestię pierwokupu przy takiej sprzedaży trzeba omówić z notariuszem. Różnicę między udziałem w spadku a udziałem w konkretnej nieruchomości wyjaśniamy w poradniku udział w spadku a udział w nieruchomości.

Jak sprawdzić, czy pierwokup dotyczy Państwa udziału

• Rodzaj prawa. W księdze wieczystej albo w zaświadczeniu ze spółdzielni widać, czy chodzi o odrębną własność lokalu, czy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Dział III księgi wieczystej. Tu ujawnia się pierwokup umowny, a także pierwokup gminy przy nieruchomościach na cele publiczne i zabytkach.
• Ewidencja gruntów i plan miejscowy. Pokazują, czy grunt jest rolny lub leśny i do czego jest przeznaczony.
• Rejestr zabytków. Prowadzi go wojewódzki konserwator zabytków.

Notariusz sprawdza te kwestie przed sporządzeniem aktu. Gdy pozostają wątpliwości, bezpieczniejsza jest umowa warunkowa: wydłuża sprzedaż, ale chroni przed nieważnością.

Sprzedaż udziału jako jedna z dróg

Gdy rodzina nie chce odkupić Państwa części, a sprzedaż całej nieruchomości jest niemożliwa, jedną z dróg jest sprzedaż udziału nabywcy z zewnątrz. Odkupujemy udziały we własnym imieniu i za własne pieniądze. Więcej o tym, jak to wygląda, piszemy na stronie skup udziałów.