Zniesienie współwłasności nieruchomości: sposoby, koszty i podatki

Zniesienie współwłasności to zakończenie sytuacji, w której jedna nieruchomość ma kilku właścicieli. Każdy współwłaściciel może go zażądać w dowolnym momencie, także wtedy, gdy pozostali się nie zgadzają (art. 210 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Jeśli wszyscy są zgodni, wystarczy umowa u notariusza. Jeśli nie, sprawę rozstrzyga sąd, a opłata od wniosku wynosi 1000 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie podziału.

Poniżej opisujemy, jakie są sposoby zniesienia współwłasności, ile kosztuje każda droga, jakie podatki trzeba zapłacić i kiedy zniesienie współwłasności w ogóle nie jest możliwe.

Kto może żądać zniesienia współwłasności

Prawo to ma każdy współwłaściciel, niezależnie od wielkości udziału. Właściciel 1/8 domu może złożyć wniosek tak samo jak właściciel połowy. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.), więc nie traci się go nawet po wielu latach wspólnego posiadania.

Uprawnienie to można wyłączyć tylko umową i najwyżej na pięć lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu współwłaściciele mogą przedłużyć wyłączenie na kolejne pięć lat (art. 210 § 1 k.c.).

Zniesienie współwłasności dotyczy zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych: z zakupu, darowizny, po podziale spadku. Gdy mieszkanie wchodzi do spadku, którego rodzina jeszcze nie podzieliła, stosuje się przepisy o dziale spadku (art. 1035 k.c.). Różnicę wyjaśniamy w poradniku udział w spadku a udział w nieruchomości.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby. Mogą je wybrać sami współwłaściciele w umowie, a w sporze stosuje je sąd.

Podział fizyczny

Każdy współwłaściciel może żądać, żeby rzecz wspólną podzielić w naturze (art. 211 k.c.). Sąd tego nie zrobi, gdy podział byłby sprzeczny z ustawą lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W praktyce podział fizyczny dotyczy głównie działek i większych domów. Projekt podziału nieruchomości musi być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad przyjętych przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (art. 621 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.), co zwykle oznacza udział geodety. Różnice wartości między częściami wyrównuje się dopłatami (art. 212 § 1 k.c., art. 623 k.p.c.).

Typowego mieszkania w bloku nie da się podzielić fizycznie na dwa samodzielne lokale, dlatego przy mieszkaniach w grę wchodzą dwa pozostałe sposoby.

Przyznanie całości jednej osobie ze spłatą pozostałych

Rzecz, której nie da się podzielić, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.). Sąd ustala wysokość spłat według wartości rynkowej, zwykle na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy.

Sąd określa termin i sposób zapłaty oraz odsetki. Może rozłożyć spłaty na raty, ale łącznie najwyżej na dziesięć lat (art. 212 § 3 k.c.). Jeśli osoba, której przypadła nieruchomość, nią nie włada, sąd w tym samym postanowieniu nakazuje pozostałym wydanie nieruchomości lub opróżnienie pomieszczeń (art. 624 k.p.c.).

Sąd przyznaje nieruchomość zwykle temu, kto w niej mieszka i ma pieniądze na spłatę. Jeśli nikt nie jest w stanie spłacić pozostałych, sąd zwykle wybiera trzeci sposób. Problem braku pieniędzy na spłatę w rodzinie opisujemy w poradniku gdy rodzeństwo nie chce spłacić udziału.

Sprzedaż i podział pieniędzy

Gdy nikt nie chce lub nie może przejąć nieruchomości ze spłatą, sąd zarządza jej sprzedaż (art. 212 § 2 k.c.). W orzecznictwie i literaturze nazywa się to podziałem cywilnym. Sprzedaż prowadzi komornik według przepisów o egzekucji z nieruchomości, czyli w drodze licytacji (art. 1066 k.p.c.). O podziale uzyskanej kwoty i o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli sąd rozstrzyga w postanowieniu zarządzającym sprzedaż albo dopiero po jej przeprowadzeniu (art. 625 k.p.c.).

Cena z licytacji jest zwykle niższa niż przy dobrowolnej sprzedaży na rynku. Dlatego współwłaściciele, którzy wiedzą, że sprawa i tak skończy się sprzedażą, często wolą sprzedać nieruchomość wspólnie, zanim zrobi to sąd.

Zniesienie współwłasności u notariusza

Jeśli wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do sposobu podziału, zawierają umowę o zniesienie współwłasności. Gdy dotyczy ona nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Wszystkie strony muszą stawić się u notariusza osobiście albo przez pełnomocnika.

Umowa może przewidywać każdy z trzech sposobów, a także ich połączenie. Rodzeństwo może na przykład umówić się, że brat przejmuje mieszkanie, a siostra działkę, a różnicę wartości wyrównuje dopłata.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Nieodpłatne zniesienie współwłasności oznacza, że osoba, która dostaje więcej, niż wynosił jej udział, nie płaci za to pozostałym. Przykład: pan Marek i jego siostra mają po 1/2 mieszkania, a w umowie siostra przekazuje bratu swoją połowę bez spłaty, bo wcześniej dostała od rodziców inne mieszkanie.

Dla stron jest to rozwiązanie tańsze, bo nie ma podatku od czynności cywilnoprawnych. Ma jednak skutki w podatku od spadków i darowizn, które opisujemy niżej.

Sądowe zniesienie współwłasności, czyli zniesienie przy braku zgody

Gdy choć jeden współwłaściciel się nie zgadza, pozostaje sąd. Wniosek składa się do sądu rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Sprawa toczy się w postępowaniu nieprocesowym, więc wszyscy współwłaściciele są uczestnikami, a nie stronami sporu „powód kontra pozwany”.

Co musi zawierać wniosek o zniesienie współwłasności

We wniosku trzeba dokładnie określić rzecz, która ma być podzielona, i przedstawić dowody prawa własności (art. 617 k.p.c.). W praktyce oznacza to:

• numer księgi wieczystej i dane wszystkich współwłaścicieli z ich udziałami,
• proponowany sposób zniesienia (podział, przyznanie ze spłatą, sprzedaż),
• wartość nieruchomości podaną przez wnioskodawcę,
• informację o tym, kto korzysta z nieruchomości i czy ktoś zgłasza rozliczenia, na przykład nakładów na remont,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Jeśli wszyscy współwłaściciele podpiszą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia, sąd wyda postanowienie odpowiadające jego treści, o ile projekt nie narusza prawa, zasad współżycia społecznego ani w rażący sposób interesu uprawnionych (art. 622 § 2 k.p.c.). Opłata jest wtedy niższa.

Rozliczenia między współwłaścicielami

W tej samej sprawie sąd rozstrzyga spory o prawo własności oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 k.p.c.). Chodzi na przykład o wynagrodzenie za to, że jeden ze współwłaścicieli mieszkał sam w całym mieszkaniu, albo o zwrot części kosztów remontu.

Te roszczenia trzeba zgłosić w toku sprawy. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności nie można ich już dochodzić, nawet jeśli nikt ich wcześniej nie zgłosił (art. 618 § 3 k.p.c.). Więcej o tym w poradniku o współwłaścicielu, który mieszka i nie płaci.

Rola biegłego

Jeśli współwłaściciele spierają się o wartość nieruchomości, sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Jego opinia jest podstawą do wyliczenia spłat i dopłat. Zaliczkę na wynagrodzenie biegłego sąd nakłada zwykle na uczestnika, który wnosi o dowód, a jej wysokość zależy od zakresu opinii. Przy podziale fizycznym działki potrzebny bywa także biegły geodeta.

Ile trwa sprawa w sądzie

Czas zależy od sądu i od tego, czy uczestnicy się spierają. Przy zgodnym wniosku sprawa może zakończyć się na pierwszym posiedzeniu, choć na jego termin czeka się zwykle kilka miesięcy. Sprawa sporna, z opinią biegłego i rozliczeniami, trwa zwykle od roku do kilku lat. Do tego dochodzi ewentualna apelacja.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności

Koszty w sądzie

Kwoty opłat wynikają z art. 41, art. 42 ust. 3 i art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i nie zmieniły się w 2026 r. W postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi zasadniczo koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.), ale gdy interesy uczestników są sprzeczne, sąd może rozdzielić koszty inaczej.

Koszty u notariusza

Przy umowie o zniesienie współwłasności podstawą taksy jest wartość całej dzielonej nieruchomości, a nie wartość spłat (§ 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Rozporządzenie określa stawki maksymalne, więc notariusz może pobrać mniej. Do taksy dolicza się 23% VAT.

Do tego dochodzą wypisy aktu notarialnego, 150 zł opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej, którą pobiera notariusz, oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od spłat, jeśli są.

Od 5 listopada 2026 r. obowiązuje nowelizacja taksy (Dz.U. 2026 poz. 1370). Dla nieruchomości do 2 mln zł progi się nie zmieniają. Zmienia się górny limit: zamiast 10 000 zł (7500 zł w I grupie podatkowej) taksa może wynieść najwyżej 25 000 zł (15 000 zł w I grupie), a dla wartości powyżej 5 mln zł wprowadzono nowy próg. Rosną też stawki za wypisy: z 6 zł za stronę do 12 zł za każdą z pierwszych dziesięciu stron. Pojawia się również osobna stawka za złożenie przez notariusza wniosku o wpis w księdze wieczystej, najwyżej 300 zł netto (§ 15c rozporządzenia).

Sąd czy notariusz

Przy zgodzie wszystkich sąd z opłatą 300 zł jest zwykle tańszy niż notariusz, bo już przy wartości 60 000 zł maksymalna taksa wynosi 1010 zł netto. Notariusz jest za to znacznie szybszy, a wpis w księdze wieczystej następuje na wniosek złożony przez niego od razu po podpisaniu aktu.

Zniesienie współwłasności a podatki

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy spłatach i dopłatach

Umowa o zniesienie współwłasności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych tylko w części dotyczącej spłat lub dopłat (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC). To samo dotyczy postanowienia sądu, które wywołuje takie same skutki (art. 1 ust. 1 pkt 3).

Podatek płaci osoba, która nabywa rzeczy ponad swój udział. Podstawą jest wartość rynkowa tego, co nabyła ponad udział, a stawka przy nieruchomościach wynosi 2% (art. 4 pkt 5, art. 6 ust. 1 pkt 5, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC).

Przykład: pani Ewa i jej brat mają po 1/2 mieszkania wartego 500 000 zł. Pani Ewa przejmuje całość i spłaca brata kwotą 250 000 zł. Nabywa ponad swój udział 1/2 mieszkania o wartości 250 000 zł, więc podatek wynosi 5000 zł. U notariusza pobiera go notariusz. Przy postanowieniu sądu pani Ewa składa deklarację PCC-3 i płaci podatek w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się postanowienia.

Czy zniesienie współwłasności to darowizna

Nie, to odrębna czynność. Ustawa o podatku od spadków i darowizn wymienia jednak nieodpłatne zniesienie współwłasności jako osobny tytuł opodatkowania (art. 1 ust. 1 pkt 4). Podstawą jest wartość tego, co ktoś otrzymał ponad swój dotychczasowy udział (art. 7 ust. 6).

Nabycie w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności przez osoby z I grupy podatkowej jest zwolnione z podatku (art. 4 ust. 1 pkt 15). Do I grupy należą między innymi małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha, a także zięć, synowa i teściowie. W przeciwieństwie do darowizny między najbliższymi, to zwolnienie nie zależy od zgłoszenia na formularzu SD-Z2.

Jeśli udziały dzieli się dokładnie według ich wartości, bez przysporzenia ponad udział, podatku od spadków i darowizn w ogóle nie ma.

Podatek dochodowy przy spłacie

Kto dostaje spłatę w zamian za swój udział, zbywa ten udział za pieniądze. Jeśli od nabycia udziału nie minęło pięć lat, licząc od końca roku, w którym go nabył, spłata może oznaczać przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Gdy udział pochodzi ze spadku, pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył zmarły (art. 10 ust. 5).

Nieodpłatne zniesienie współwłasności w granicach udziałów nie powoduje przychodu, bo nikt nie dostaje pieniędzy. Przy nietypowym układzie spłat i dopłat lepiej przed podpisaniem umowy zapytać doradcę podatkowego albo wystąpić o interpretację indywidualną. Szerzej o podatku przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej piszemy w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe

Zniesienia współwłasności nie da się przeprowadzić w kilku sytuacjach:

• Umowne wyłączenie. Współwłaściciele mogli umówić się, że przez określony czas, najwyżej pięć lat, nikt nie zażąda zniesienia (art. 210 § 1 k.c.).
• Nieruchomość wspólna w budynku z wyodrębnionymi lokalami. Nie można żądać zniesienia współwłasności gruntu i części wspólnych budynku, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Nie dotyczy to współwłasności samego mieszkania.
• Niepodzielony spadek. Gdy nieruchomość należy do spadku, przeprowadza się dział spadku. Jeśli część majątku jest współwłasnością z innego tytułu, dział spadku i zniesienie współwłasności można połączyć w jednej sprawie (art. 689 k.p.c.). Szczegóły w poradniku o dziale spadku.
• Wspólność majątkowa małżonków. Majątek wspólny trwającego małżeństwa nie jest współwłasnością w częściach ułamkowych. Dzieli się go dopiero po ustaniu wspólności.

Ograniczenia z art. 211 k.c. nie wykluczają zniesienia współwłasności, tylko podział fizyczny. Gdy podział w naturze nie jest możliwy, sąd stosuje przyznanie ze spłatą albo sprzedaż.

Inne wyjście ze współwłasności

Zniesienie współwłasności nie jest jedynym sposobem, żeby przestać być współwłaścicielem. Swój udział w zwykłej współwłasności można sprzedać lub podarować bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Może go kupić ktoś z rodziny, a może osoba spoza niej. Zasady opisujemy w poradniku o sprzedaży udziału bez zgody współwłaściciela, a o wycenie w poradniku ile jest wart udział.

Jedną z dróg jest też sprzedaż udziału firmie, która kupuje udziały we własnym imieniu i sama prowadzi dalsze ustalenia z pozostałymi współwłaścicielami. Tak działa mojudzial.pl. Jeśli rozważają Państwo taką możliwość, sposób działania opisujemy na stronie skup udziałów.